Ketika menilai nilai suatu properti, banyak investor dan pembeli properti komersial lainnya melihat penjualan yang sebanding untuk menentukan nilai pasar sebenarnya dari suatu properti. Penjualan yang sebanding dapat menunjukkan dengan tepat properti apa yang dijual, bukan hanya harga yang diminta. Jika Anda tahu tiga atau empat properti dengan karakteristik serupa yang dijual dengan jumlah yang sama, maka Anda dapat menentukan berapa nilai properti Anda. Jangan pernah hanya melihat harga yang diminta, karena bisa sejauh yang diinginkan pemilik. Dia mungkin bermimpi tentang apa properti itu benar-benar layak!
3 cara menilai perusahaan - Tutorial Investasi MoneyWeek
Penjualan yang sebanding, atau properti, adalah properti yang telah terjual di sekitar properti subjek yang dikategorikan sama, dan kira-kira luas areal yang sama. Ini juga membantu jika penjualan yang sebanding berasal dari properti yang memiliki kegunaan yang sama.
Penjualan yang sebanding mungkin tidak selalu paling akurat untuk properti spesifik Anda. Mereka mungkin berasal dari bertahun-tahun yang lalu, mungkin tidak memiliki penggunaan yang sama, banyak yang tidak memiliki karakteristik yang sama seperti ketersediaan utilitas, atau mungkin tidak memiliki jumlah bagian jalan yang sebanding, atau bisa menjadi jarak yang cukup jauh dari properti yang dimaksud..
Untuk mengatasi masalah ini, Anda harus menggunakan properti terdekat yang Anda bisa. Anda cukup menyesuaikan harga sesuai dengan perubahan karakteristik pasar atau properti.
Misalnya, jika penjualan yang sebanding adalah dari tahun 2001, dan tahun ini adalah tahun 2006, maka Anda dapat menyesuaikan harga sesuai dengan apresiasi yang dialami pasar komersial secara keseluruhan di area tertentu..
Atau, jika properti subjek memiliki bagian depan jalan total 200 kaki, dan properti penjualan yang dapat dibandingkan memiliki bagian depan 1000 kaki, Anda dapat menyesuaikan harga atau nilai dengan tepat..
Seperti yang Anda lihat, menemukan nilai pasar sebenarnya dari sebuah properti dapat melakukan beberapa penyelidikan dan penyesuaian sehubungan dengan properti yang telah dijual di masa lalu. Semakin baru dan mirip, penjualan yang sebanding adalah, semakin mudah dan lebih akurat Anda dapat menilai nilai sebenarnya dari properti.
Merupakan ide bagus untuk mengumpulkan sebanyak mungkin penjualan yang sebanding dan melakukan inventarisasi masing-masing. Apa karakteristiknya? Apa kegunaannya? Nilai masing-masing individu dan kemudian kelompokkan bersama-sama untuk menentukan konsensus keseluruhan. Anda harus dapat menentukan nilai pasar saat ini pada titik ini. Semakin banyak properti yang harus Anda himpun, semakin akurat jumlah yang akan Anda miliki.
Sangat sering broker atau agen memasok Anda dengan perusahaan dari bidang yang diminati sebagai bagian dari layanan penjualan properti subjek. Jika Anda tidak terbiasa dengan area tersebut, Anda harus curiga terhadap konten yang mereka kirimkan kepada Anda.
Saya telah menerima sejumlah properti di area paling makmur untuk properti subjek yang diposisikan di area kelas bawah hingga menengah yang sepenuhnya salah mengartikan nilai pasar sebenarnya dari properti tersebut. Kecuali saya telah menyelidiki lebih lanjut dan mengajukan banyak pertanyaan, saya bisa dengan mudah menganggap properti ini sebagai penjualan yang benar-benar sebanding, dan akan mengharapkan pengembalian yang jauh lebih besar daripada apa yang benar-benar akan saya alami.
Sayangnya, sebanyak Anda ingin mempercayai informasi yang diberikan oleh sumber, Anda harus selalu melakukan penyelidikan sendiri karena broker dan agen ada di sana untuk menjual properti mereka. Banyak dari mereka yang jujur dan akan melakukan yang terbaik untuk memberikan Anda informasi yang paling akurat. Namun, ada orang yang akan menipu pembeli untuk menjual properti dan menerima komisi mereka. Penting untuk mengetahui taktik ini. Meskipun kami tidak suka mengakui bahwa itu terjadi, mereka pasti melakukannya.
Penjualan yang sebanding adalah satu-satunya cara Anda dapat menentukan nilai sebenarnya dari sebuah properti. Mungkin diperlukan perbandingan dari kota lain, atau bahkan daerah dengan karakteristik yang sama untuk menentukan nilai paling akurat. Jika perlu, mintalah bantuan broker atau agen yang dapat dipercaya, karena mereka akan mengetahui pasar mereka di dalam dan luar, dan dapat mengarahkan Anda ke arah yang benar mengenai nilai properti itu. Dapatkan dua atau tiga pendapat untuk memvalidasi informasi yang mungkin Anda terima. Cara Menentukan Nilai Pasar Hari ini, saya akan menunjukkan kepada Anda bagaimana menentukan secara sistematis harga yang akan dibayarkan prospek Anda berdasarkan layanan yang Anda tawarkan, karakteristik proyek, dan jenis
klien yang Anda tuju.
Sebagian besar kontraktor TETAP mereka tahu apa yang bersedia dibayar oleh pasar mereka. Namun, ketika saya mendapatkan kesempatan untuk menganalisis sistem pengumpulan data mereka, saya menemukan ada lubang mencolok dalam informasi mereka. Tidak mungkin mereka benar-benar mengetahui harga terbaik untuk menawarkan prospek.
Saya melihat masalah yang sama ketika melihat ke kontraktor? sistem penetapan biaya pekerjaan. Paling tidak mengumpulkan data yang cukup untuk mengetahui bagaimana biayanya bervariasi berdasarkan jenis dan ukuran proyek (Kesalahan # 6).
Menaikkan Harga adalah Cara Tercepat untuk Menanamkan Keuntungan Anda
Dua alasan utama mengapa kontraktor menawarkan harga rendah adalah:
1. Mereka takut kehilangan pekerjaan.
2. Mereka tidak memiliki data keras untuk memandu keputusan penetapan harga mereka.
Memperbaiki masalah kedua biasanya menghilangkan yang pertama.
Data keras tentang kinerja masa lalu dikombinasikan dengan pemantauan yang berkelanjutan memberi Anda kepercayaan diri untuk menawarkan harga yang lebih tinggi. Jadi mari kita mulai pengumpulan data Anda.
Tujuan Anda adalah untuk melacak kemauan pasar Anda untuk membayar layanan Anda. Semakin detail Anda melacak, semakin halus dan tepat panduan harga Anda. Semakin detail Anda melacak, semakin banyak uang yang akan Anda hasilkan.
Mulailah dengan menyalin setiap proposal dan menuliskan perkiraan biaya, ukuran pekerjaan fisik, jenis layanan yang ditawarkan, jenis klien, status klien, dan sumber utama.
Untuk jenis klien, perhatikan apakah Anda ingin melakukan perumahan, komersial, pemilik / operator bangunan, manajer properti, ruang ritel, gedung kantor, kontraktor umum, subkontraktor, industri, institusi, atau lainnya. Untuk status klien, catat apakah Anda ingin pelanggan baru, pelanggan lama, atau rujukan. Perhatikan sumber timahnya.
Untuk ukuran proyek, cari indikator yang masuk akal untuk perdagangan Anda. Area (mis. Kaki persegi) atau volume (mis. Yard kubik) adalah yang paling umum.
Siapkan spreadsheet untuk mengambil data Anda (saya punya jika perlu). Buat kolom untuk setiap item data.
Masukkan kolom untuk nomor proposal dan nama proyek atau klien. Sertakan kolom untuk status proposal (menang, hilang, terbuka, anggaran). Sertakan kolom untuk tanggal proposal.
Masukkan setiap proposal pada satu baris dalam spreadsheet. Seringkali cara terbaik untuk memasukkan data ke dalam spreadsheet adalah dengan menyerahkan setumpuk proposal kepada seseorang dan meminta mereka memasukkan data sekaligus. Entri data mingguan cukup tipikal.
Setelah Anda menangkap satu set besar data, Anda dapat menganalisisnya dan melihat di mana harga Anda. Jika Anda membuat banyak proposal, Anda dapat mengumpulkan data yang cukup dalam tiga atau empat bulan. Jika Anda hanya membuat beberapa ratus proposal setahun, mungkin diperlukan lebih dari setahun untuk mengumpulkan data yang cukup agar kesimpulan Anda valid.
Sekarang untuk bagian yang menyenangkan - menganalisis kesuksesan harga Anda.
Saat mencari panduan harga, sortir dan saring data Anda berdasarkan jenis pekerjaan, jenis klien, ukuran pekerjaan. Cari indikasi visual bahwa Anda telah menemukan tren yang sah dan logis.
Fokus pada tingkat menang. Apakah Anda menang 1 dari 5, 1 dari 2, atau 1 dari 3? Anda ingin tahu mark-up apa yang menghasilkan jumlah kesuksesan yang tepat.
Anda mencari kesuksesan antara 25% dan 40% tergantung pada ukuran pekerjaan. Semakin kecil pekerjaan, semakin tinggi tingkat keberhasilannya. Semakin besar pekerjaan, semakin rendah tingkat keberhasilannya.
Persaingan semakin ketat dengan pekerjaan yang lebih besar. Semua orang menginginkannya.
Asumsikan bahwa semakin tinggi harga pekerjaan, semakin sedikit mark-up yang akan Anda dapatkan. Hampir semua pembeli menjadi lebih sensitif terhadap harga karena harga total naik. Cari validasi dalam data Anda.
Sensitivitas Harga Sangat Bervariasi Dengan Jenis Klien Yang Anda Pitching Untuk.
Pelanggan residensial cenderung menjadi yang paling sensitif terhadap harga dan paling tidak industri. Selalu ingat sindrom Uang Orang Lain. Ketika prospek Anda membelanjakan uang orang lain, mereka hampir selalu kurang sensitif terhadap harga dibandingkan dengan pemilik uang.
Gunakan Data Anda untuk Memandu Penawaran Harga Anda
Dengan membuang data Anda ke dalam spreadsheet, grafik, dan tabel, Anda harus dapat membuat pedoman harga untuk perusahaan Anda. Pedoman akan berlaku sebagai :Semua hal dianggap sama, untuk jenis pekerjaan ini, ukuran pekerjaan ini, dan jenis klien ini, ini adalah harga yang kita harus dapat memenangkan sepertiga dari waktu.:
Saya berharap saya bisa memberi Anda prosedur tiga langkah yang tepat untuk mencapai kesimpulan Anda, tetapi kenyataannya Anda sering harus bermain dengan data sebelum pesan menjadi keras dan jelas..
Setelah Anda menetapkan harga standar untuk ditawarkan, pertimbangkan prospek berdiri di depan Anda.
Jika Anda menjual kepada seseorang yang tampaknya kurang peduli dengan uang daripada orang lain di posisinya, maka gunakan mark-up yang lebih tinggi.
Bagaimana Anda tahu bahwa dia mungkin bersedia lebih tinggi dari biasanya? Gunakan pertanyaan penjualan Anda. Pertanyaan-pertanyaan itu akan memberi prospek kesempatan untuk menunjukkan bahwa kekhawatiran mereka mungkin pada hal-hal yang tidak ada hubungannya dengan harga.
Jika Anda mengunjungi seseorang yang tampaknya sangat sadar harga, maka tawarkan harga yang lebih rendah daripada yang direkomendasikan pedoman, dengan asumsi Anda menginginkan pekerjaan dengan harga tersebut.
Ingatlah bahwa jika data Anda menunjukkan klien normal
bayar lebih untuk pekerjaan yang kemungkinan prospek Anda menjadi klien yang buruk
(Kesalahan # 2).
Anda ingin memenangkan sekitar 25% dari pekerjaan besar yang Anda kejar dan tentu saja Anda tidak ingin memenangkan lebih dari 40% dari pekerjaan yang lebih kecil.
Jika Anda memenangkan lebih dari 40% penawaran yang Anda ajukan, dalam kategori apa pun, Anda adalah kualifikasi prospek yang paling ahli, atau Anda di bawah harga yang terlalu rendah. Dalam pengalaman saya dengan kontraktor, ini yang terakhir ... dan mereka meninggalkan banyak uang di atas meja!