Hari ini, mari kita lihat model yang saya sebut sebagai Real Estate Stack. Ini adalah model pengukuran paling dasar yang memungkinkan investor untuk mengambil investasi dan mengubahnya menjadi model matematika sehingga dapat dibandingkan dengan semua peluang investasi lainnya..
Terlalu sering, begitu? investor yang ingin melihat properti. Secara pribadi, saya tidak pernah suka melihat properti investasi sampai saya sudah melihat potensi angkanya. Jika angkanya tidak super menarik, maka melihat properti itu tidak hanya membuang-buang waktu, tetapi juga membawa peluang untuk pengambilan keputusan yang salah melalui keterikatan emosional. Aku benci? Jatuh cinta? dengan properti di mana angka-angka tidak dapat berfungsi serta properti lainnya.
Menganalisis Properti Sewa
Jadi, ke Stack Real Estat. Ini adalah yang paling dasar dari pemodelan matematika yang memungkinkan investor untuk menentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) properti. Semua istilah kunci dalam model dijelaskan di bawah ini:
Pendapatan Potensi Bruto (GPI)
Pendapatan Potensi Bruto suatu properti hanyalah :skenario kasus terbaik:? dari apa yang dapat menghasilkan sewa. Jika sebuah properti dapat disewa $ 900- $ 1.000 per bulan untuk disewa, GPI akan menjadi $ 1.000 x 12 = $ 12.000 per tahun.
Kehilangan Lowongan dan Kehilangan Pengumpulan (V / C)
Lowongan adalah pengukuran waktu, dinyatakan dalam persentase tahun, yang Anda harapkan properti tidak memiliki penyewa. Setiap properti akan memiliki periode kekosongan karena pergantian penyewa ditambah siklus pasar yang membuatnya lebih sulit untuk menemukan penyewa.
Kerugian penagihan, seperti halnya kekosongan di mana tidak ada pendapatan yang terjadi, adalah ketika penyewa tidak bayar berada di properti dan perlu dimotivasi atau diusir. Ini juga dinyatakan sebagai angka persentase setiap tahun.
Kunci Kerugian Pengosongan dan Pengumpulan adalah Anda dapat membandingkan berbagai jenis properti dalam siklus pasar yang berbeda. Mungkin sebuah rumah di kisaran harga yang lebih tinggi akan memiliki lebih lama menempati penyewa, sehingga lowongan lebih rendah, sedangkan properti di daerah siswa dapat berubah hampir setiap tahun, menghasilkan lowongan yang lebih tinggi. Menggunakan angka yang tepat untuk lowongan memungkinkan kita membandingkan dua properti ini dan menentukan mana yang lebih baik dibeli.
Penghasilan Bruto Efektif (EGI)
Penghasilan Bruto Efektif adalah jumlah pendapatan yang kami antisipasi menerima setiap tahun saat memiliki properti. Ini bukan :skenario kasus terbaik:, ini adalah skenario kasus yang realistis.?
Biaya Operasional (OE)
Biaya Operasional adalah hal-hal yang harus dibayar pemilik properti saat memiliki properti. Pengeluaran semacam itu mungkin termasuk pajak properti, asuransi bahaya, biaya pemeliharaan, biaya manajemen, biaya asosiasi pemilik rumah, utilitas, dan cadangan untuk penggantian (atap, sistem HVAC, dll.).
Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
NOI adalah jumlah uang yang akan masuk ke investor mana pun setelah menerima semua pendapatan dan membayar semua biaya, dengan pengecualian pembayaran pinjaman dan pajak penghasilan. NOI penting karena membuat semua investasi real estat yang dibeli setara dengan arus kas.
Layanan Utang Tahunan (ADS)
Ini adalah total pembayaran hipotek untuk tahun ini. Layanan utang tahunan mencakup bagian pokok dan bunga dari pembayaran selama dua belas bulan.
Arus Kas Sebelum Pajak (CFBT)
Arus Kas Sebelum Pajak adalah jumlah uang yang direalisasikan oleh investor untuk tahun itu, baik positif atau negatif, sebelum pajak penghasilan dipertimbangkan.
Tumpukan Real Estat
PGI
- v / c
= EGI
- OE
= TIDAK
- IKLAN
= CFAT
Jadi ada tumpukan Real Estat sederhana. Cobalah. Gunakan dengan beberapa properti untuk mencari tahu mana yang akan menjadi investasi yang lebih baik. Jika Anda mematuhi matematika, uang akan mengikuti!