Saya menerima pertanyaan dari Realtor minggu lalu yang akan memberi Anda wawasan tentang strategi pembelian yang dapat Anda gunakan dengan properti komersial yang arus kasnya saat ini tidak dapat mendukung pinjaman yang cukup besar untuk menyelesaikan pembeliannya. Dengan kata lain, pinjaman ke nilai dibatasi hingga 50% atau kurang karena nilai-nilai telah melonjak dan tingkat suku bunga menurun. Kami melihat ini banyak di pantai, di kota-kota besar, dan di properti berkualitas tinggi.
Dalam situasi khusus ini, kami berhadapan dengan sebuah gedung apartemen di sebuah komunitas pantai yang menjual 22 kali lipat dari sewa kotor saat ini! (I kid you, not!) Dan percaya atau tidak, itu adalah Pengganda Sewa Kotor yang cukup standar di komunitas pantai kelas atas di California.
Ancaman Besar-Tren Terhadap Investasi Pasif (w / Niels Jenson) | Pandangan Ahli | Real Vision ™
Properti hanya dapat mendukung pinjaman sekitar $ 1,5 Juta dan harga yang diminta lebih dari $ 3,5 Juta. Untuk membeli properti itu :apa adanya: akan membutuhkan uang muka $ 2 Juta dan hanya akan menawarkan investor uang tunai 3,7% pada tingkat tutup kas dengan pendapatan saat ini (dikurangi dengan pinjaman). Anda akan lebih baik menemukan akun pasar uang yang baik!
Namun, ada dua opsi yang bisa kita ambil yang melibatkan melihat apa yang bisa menjadi properti, bukan apa itu. Dan di sini terletak salah satu strategi pembiayaan / akuisisi paling kuat yang melibatkan pinjaman konstruksi yang pernah Anda pelajari sebagai investor real estat.
Opsi 1 adalah memandang bangunan sebagai apartemen, tetapi dengan kamar, eksterior, dan lorong yang ditingkatkan. Menambahkan beberapa penghitung granit, lantai kayu, peralatan yang lebih baik, dan sejenisnya akan memungkinkan pemilik baru untuk menaikkan sewa sekitar 33% hingga 40%. Ini akan meningkatkan pinjaman maksimum menjadi hampir $ 2,2 Juta secara permanen. Kami berpotensi mendapatkan pinjaman konstruksi untuk memperoleh dan merenovasi properti dalam jumlah itu, menjaga modal Pembeli dan meningkatkan pengembalian.
Opsi 2 melibatkan melihat bangunan sebagai konversi kondominium yang potensial. Kondominium yang terletak dekat dengan pantai dan kota-kota setempat menjual dari $ 800.000 hingga $ 1,2 Juta. Ada 9 unit di dalam gedung. Mengambil ujung rendah kisaran akan memberi kita nilai penjualan akhir sebesar $ 7,2 Juta !!! Itu potensi keuntungan lebih dari $ 3 Juta pada apa yang mungkin berarti renovasi dan konversi $ 300.000. Dalam hal ini, banyak penyelidikan masih harus dilakukan untuk melihat apakah ini merupakan alternatif yang layak. Selain itu, pasar keseluruhan untuk kondominium menjadi agak lunak dan mungkin proyek yang sulit untuk dijual ke lembaga keuangan saat ini.
Jadi apa pelajarannya? Dalam properti investasi yang lebih tua, properti komersial yang telah diabaikan oleh pemilik saat ini, atau properti yang pemiliknya jatuh pada masa-masa sulit, terdapat peluang bagi investor yang berpendidikan untuk membeli real estat dengan diskon signifikan dengan leverage tinggi! Pinjaman konstruksi untuk properti komersial biasanya memungkinkan investor masuk dengan 15% hingga 20% dari total biaya proyek, asalkan pinjaman konstruksi tidak melebihi 75% hingga 80% dari nilai akhir yang distabilkan. Di rumah multi-keluarga dan rumah, pinjaman untuk biaya bisa setinggi 90%.
Jadi pada saat pemberi pinjaman memberi tahu Anda “tidak” karena suatu proyek tidak menghasilkan arus kas, membutuhkan perbaikan, atau memiliki masalah kepemilikan, putar daftar dan pertimbangkan untuk menggunakan pinjaman konstruksi untuk memperoleh dan menambah nilai dalam satu langkah.