Terlalu sering, investor terburu-buru membeli properti untuk semua alasan yang salah :ini adalah kesepakatan yang bagus,: :peluang tawar-menawar: dan daftarnya terus berlanjut. Kemudian mereka bertanya-tanya apa yang terjadi ketika investasi berbentuk buah pir atau menjadi pekerjaan penuh waktu.
Jika Anda serius membangun kekayaan yang signifikan dari investasi properti komersial, Anda harus memiliki strategi investasi yang tepat. Ini adalah bisnis lambat kaya yang membutuhkan kesabaran, perencanaan dan ketekunan.
Elemen kunci untuk strategi investasi properti adalah:
Memulai dalam Real Estat Komersial
* Selesaikan urusan keuangan pribadi Anda dan pastikan mereka diarahkan untuk membangun kekayaan, bukan melunasi hutang konsumen. Juga, periksa peringkat kredit Anda untuk memastikannya.
* Buat daftar kriteria Anda untuk jenis properti, ukuran dan lokasi. Ketahuilah bahwa setiap jenis properti membutuhkan keahlian yang berbeda untuk dikelola dan menawarkan tingkat pengembalian yang berbeda-beda. Jauh lebih mudah untuk menyesuaikan properti dengan kekuatan Anda daripada Anda mencoba dan mengubahnya agar sesuai dengan properti.
* Pelajari pasar lokal Anda sehingga Anda dapat dengan cepat mengidentifikasi peluang yang sesuai dengan kapasitas Anda untuk bertindak. Tidak ada gunanya mencari untuk berinvestasi di bidang di mana Anda tidak memiliki pengetahuan dasar.
* Bersiaplah untuk belajar dan belajar. Setelah melihat kemungkinan transaksi, Anda harus dapat menilai properti secara akurat berdasarkan kondisinya, ekspektasi pengembalian, dan kekuatan meminjam Anda. Anda perlu memahami mengapa :apa nilainya: adalah pertanyaan yang salah untuk ditanyakan, dan bagaimana menjawab pertanyaan yang benar :apa nilainya bagi saya?:
* Terakhir, Anda perlu belajar cara menyusun penawaran dan membuat penawaran terlalu bagus untuk ditolak.
Ketika Anda telah melakukan pekerjaan rumah ini dengan benar, Anda akan berada dalam posisi untuk bertindak tegas, meraup untung dan menyimpannya. Tentu saja, Anda perlu berkonsultasi secara teratur dengan akuntan Anda mengenai perencanaan pajak dan perlindungan aset, yang merupakan landasan dari setiap rencana pembangunan kekayaan.
Anda juga perlu mempertimbangkan seperti apa portofolio keseluruhan Anda nantinya. Jangan jatuh ke dalam perangkap membeli segala macam properti yang berbeda dan kemudian berakhir dengan itu menjadi pekerjaan penuh waktu saat Anda menangani menangani penggusuran, melompat, kenakalan, pemeliharaan dan tagihan.
Setelah perencanaan keseluruhan Anda selesai, langkah selanjutnya adalah memilih tim real estat Anda. Anda akan membutuhkan agen real estat yang baik, petugas pinjaman, penasihat pajak, dan pengacara. Orang-orang ini sangat penting untuk kesuksesan Anda karena investor dengan pengetahuan terbaik dapat dengan cepat mengidentifikasi properti yang harus diabaikan dan yang layak dipertimbangkan.
Ingat pepatah lama, :yang cepat dan yang mati: kecepatan di mana Anda bisa menutup transaksi akan memberi Anda keunggulan dalam semua jenis pasar. Selain itu, penasihat Anda dapat mengarahkan Anda ke arah yang benar terkait masalah keuangan, pajak, dan hukum.
Juga, ada alasan bagus di balik jeritan tangkapan, :lokasi, lokasi, nilai:. Anda menginginkan laba atas dolar Anda sehingga Anda mencari properti yang membutuhkan perhatian agar Anda dapat menambah nilai.
Salah satu strategi adalah membeli real estat di daerah yang sedang naik daun dengan perkembangan baru atau properti yang direnovasi. Ini membuatnya mudah untuk menarik dan mempertahankan penyewa yang baik dan mengarah ke hasil yang lebih besar.
Taktik lain untuk menambah nilai adalah membeli properti di lokasi padat tetapi membutuhkan pemeliharaan atau peningkatan, seperti meningkatkan daya tarik estetika bangunan, sehingga secara instan meningkatkan nilainya dengan sedikit pengeluaran.
Sehubungan dengan pembiayaan, bank adalah pemberi pinjaman pertama yang paling jelas, tetapi pinjaman komersial tidak sesederhana pinjaman perumahan yang lebih dikenal dan Anda harus selalu mencari nasihat profesional dari akuntan dan penasihat hukum Anda..
Anda juga harus memahami berbagai metode pembiayaan, seperti penutupan ganda, opsi sewa, dan kontrak untuk akta.
Penutupan ganda telah menarik publisitas negatif belakangan ini, tetapi hanya karena disalahpahami. Ini adalah metode perdagangan yang legal, moral dan etis yang telah ada selama 100 tahun atau lebih.
Penutupan ganda hanyalah dua penutupan back-to-back di mana hasil dari penutupan kedua digunakan untuk mendanai penutupan pertama. Kedua penutupan dilakukan dalam escrow, sehingga :perantara: dapat membeli dan menjual kembali properti untuk mendapatkan keuntungan tanpa menyiapkan uang tunai sendiri.
Kelemahan utama Anda harus berhati-hati adalah bahwa penutupan jarang berjalan sesuai rencana dan ada penundaan hingga beberapa minggu, yang dapat menyebabkan rencana terurai. Pastikan kontrak apa pun memungkinkan untuk ini dan Anda harus ditanggung.
Kontrak untuk akta adalah perjanjian di mana pembeli melakukan pembayaran angsuran pada pengaturan yang mirip dengan pembiayaan mobil. Artinya, penjual memegang hak atas properti sementara pembeli memiliki hak yang setara.
Opsi sewa terdiri dari dua elemen, yang pertama adalah sewa. Ini adalah kontrak untuk penggunaan dan kepemilikan properti, sehingga menciptakan hubungan lessor / lessee.
Elemen kedua menyediakan opsi pembelian, yang merupakan perjanjian sepihak di mana penjual setuju untuk memberikan pembeli hak eksklusif atas properti sewaan. Ini BUKAN penjualan.
Berusahalah untuk menyiapkan penghasilan dan pengeluaran Anda sendiri secara pro forma sejak awal, atau minta akuntan Anda melakukannya. Jangan mengandalkan hasil operasi atau proyeksi yang disajikan oleh agen atau penjual kemungkinan penjual akan melebih-lebihkan pendapatan dan mengecilkan pengeluaran, kemudian mengklaim ketidaktahuan jika ditantang.
Satu-satunya cara untuk mengetahui nilai investasi dari nilai properti itu bagi Anda, adalah dengan mengembangkan proyeksi pendapatan dan pengeluaran yang akurat, yang hanya dapat diperoleh dengan meneliti pasar dan menentukan sebelumnya berapa aliran uang yang akan terjadi setelah investasi Anda dan rencana manajemen sudah ada.
Selain itu, Anda memerlukan setidaknya uang muka 20-25% untuk mendapatkan akses ke persyaratan pembiayaan terbaik. Anda masih bisa mendapatkan keuangan dengan pembayaran hingga 10% tetapi Anda akan membayar lebih banyak bunga, biaya pinjaman dan asuransi hipotek pribadi.
Ingat, meminjam untuk menutupi sebagian besar biaya akuisisi Anda dapat meningkatkan tingkat pengembalian Anda, tetapi terlalu banyak beban utang bisa berbahaya jika pasar mengalami penurunan.