Dalam real estat komersial, tingkat kapitalisasi, atau kapitalisasi, digunakan untuk menentukan nilai properti penghasil pendapatan seperti apartemen lima unit atau lebih, gedung perkantoran, mal, dan properti lainnya. Tingkat kapitalisasi dapat mewakili hal-hal yang sangat berbeda bagi orang yang berbeda sehubungan dengan minat mereka dalam real estat komersial. Sebelum kita menyelidiki mengapa cap rate penting, dan apa artinya bagi orang tertentu, mari kita lihat persamaan yang sebenarnya dan lihat cara kerjanya.
Cap rate memiliki dua komponen utama yang area: pendapatan operasional bersih (NOI) dan harga atau nilai estimasi properti. NOI ditemukan dengan mengurangi semua biaya dari pendapatan kotor properti. Ketika NOI dibagi dengan harga atau nilai properti, Anda dibiarkan dengan nilai kapitalisasi.
Apa Tarif Cap dan Bagaimana Dihitung? [#AskBP 096]
Anda dapat memindahkan komponen-komponen dari laju kap sekitar untuk menentukan masing-masing variabel dalam persamaan. Persamaan yang berbeda yang digunakan untuk menentukan salah satu dari tiga variabel di bawah ini:
NO I
Cap rate = ----
Harga
NO I
Harga = -----
Cap Rate
NOI = Nilai x Cap Rate
Seperti yang Anda lihat, tergantung pada informasi yang Anda miliki tentang properti, Anda dapat menentukan salah satu dari tiga variabel.
Itu bagus, katamu, aku bisa menentukan tiga variabel ini! Tetapi bagaimana pengaruhnya terhadap usaha komersial real estat saya?
Untuk menunjukkan perbedaan utama antara nilai kapitalisasi, saya akan membagi investasi menjadi tiga kategori utama:
Investasi aman: Tingkat kapitalisasi 5%
Investasi rata-rata: Cap rate 10%
Investasi berisiko: Tingkat kapitalisasi 20%
Apa yang diinginkan pembeli dari properti menentukan apa yang dicari pembeli.
Misalnya, properti yang dijual dengan tingkat kapitalisasi 5% sering ditandai dengan persentase kekosongan rendah (kurang dari 5% -10%), lahan properti yang indah, manajemen yang baik, fasilitas terkini, dan harga sewa atau sewa dengan harga pasar. Ada arus kas positif dan kuat setiap bulan karena properti beroperasi pada potensi penuhnya.
Nilai properti ini lebih besar ketika beroperasi pada kinerja puncak, sehingga harga yang lebih tinggi diminta oleh penjual, membuat tingkat tutupan lebih rendah. Mereka yang membeli dengan harga topi rendah sering mencari ritel, sudah melakukan properti yang membawa arus kas yang stabil setiap bulan. Pembeli seperti ini sering merupakan bagian dari REIT, atau kepercayaan investasi real estat, atau profesional, seperti dokter atau pengacara, yang hanya ingin berurusan dengan properti yang baik dan mengawasi arus kas masuk.
Properti yang dijual dengan tingkat kapitalisasi 10% sering ditandai dengan lowongan yang lebih tinggi (sekitar 10% -20%), alasan rata-rata, tim manajemen rata-rata, dan fasilitas rata-rata. Pasti ada beberapa ruang untuk perbaikan dengan properti ini. Pembeli yang mengambil properti seperti ini sedang mencari cara untuk melakukan perbaikan dengan meningkatkan tarif, merenovasi dan memperbaiki properti, serta mempekerjakan tim manajemen yang beroperasi dengan baik.
Satu-satunya tujuan pembeli jenis ini adalah untuk menciptakan nilai di properti yang kurang. Memang butuh beberapa pekerjaan, dan lebih berisiko daripada properti tingkat topi 5%, sehingga harga yang diminta lebih rendah. Ratusan ribu dolar dapat diciptakan dalam perbedaan antara properti operasi rata-rata dan yang baik.
Properti yang dijual dengan tingkat bunga 20%, atau lebih, biasanya dianggap sebagai properti yang sangat tertekan dengan lowongan sebesar 20% dan lebih banyak, tanah kumuh, bangunan tua yang berantakan, tim manajemen yang buruk, dan bahkan pemilik yang bermasalah. Karena risiko, pendapatan operasional yang rendah dan masalah dengan properti, seseorang yang bersedia melakukan properti seperti itu tidak boleh takut sedikit (atau banyak) pekerjaan dan risiko yang terlibat dalam upaya mengubah properti jenis ini di sekitar.
Namun, ada ratusan ribu, terkadang jutaan dolar dibuat di properti ini! Dibutuhkan mata yang tajam dan beberapa skenario yang kreatif untuk menentukan apakah properti akan berkinerja seperti yang Anda harapkan.
Seperti yang Anda lihat, nilai kapitalisasi dapat menjadi besar untuk satu orang, dan mengerikan bagi orang lain, tergantung pada jenis investor yang dibelinya.!
Sebagai penjual, penjual ingin menjual properti dengan tarif topi serendah mungkin karena itu ditawarkan dengan harga setinggi mungkin. Jelas tergantung pada kondisi properti, pendapatan operasi, pengeluaran, lowongan, dan tim manajemen untuk menentukan apa yang bisa didapat penjual untuk properti itu. Pasar akan menentukan harga yang tepat untuk sebuah properti.
Tarif topi dianggap sebagai cara terbaik untuk menentukan nilai properti. Ingatlah bahwa bank, atau jenis pemberi pinjaman lain, akan melihat NOI properti dibandingkan dengan utang untuk menentukan apakah itu merupakan investasi yang aman bagi pemberi pinjaman. Bagi pemberi pinjaman, cakupan utang lebih penting daripada tingkat kapitalisasi. Namun, jika Anda bisa mendapatkan suku bunga lebih tinggi dengan mendapatkan harga beli yang lebih rendah, maka Anda bisa mendapatkan pinjaman yang lebih kecil, dan mungkin dapat menutup pinjaman dengan NOI saat ini. Ini adalah masalah pengerjaan angka untuk melihat apakah suatu transaksi layak.
Saat Anda menyelidiki properti komersial, gunakan nilai kapitalisasi untuk menentukan apakah properti subjek sesuai dengan kriteria spesifik Anda. Selalu buat skenario masa depan dan memanipulasi pendapatan dan pengeluaran lembar properti untuk menentukan apakah Anda bisa mendapatkan uang dari properti yang Anda harapkan untuk mendapatkan.
Tambang emas dapat ditemukan di properti dengan kap yang lebih tinggi, jadi periksalah dan lihat apa yang dapat Anda temukan di komunitas Anda sendiri.