Ini adalah :jawaban: untuk pertanyaan yang saya terima minggu lalu mengenai kelas pinjaman real estat komersial yang disebut utang :mezzanine:. Jika Anda belum pernah mendengarnya, jangan khawatir. Biasanya digunakan oleh pengembang real estat komersial yang cukup besar dan investor dalam situasi di mana utang yang ada tidak cukup jauh untuk mendapatkan properti dibiayai. Utang mezzanine adalah ekuivalen modern dari tindakan kepercayaan kedua.
Pertama, Anda perlu memahami bahwa pemberi pinjaman komersial :modern: adalah banyak yang cemburu: Kebanyakan dari mereka, apakah bank, bank hipotek CMBS *, dan kadang-kadang perusahaan asuransi jiwa tidak akan membiarkan gadai junior dicatat terhadap properti di mana mereka memiliki tindakan kepercayaan pertama. Ada beberapa alasan untuk ini, tetapi intinya adalah bahwa investor real estat akan membutuhkan banyak uang tunai untuk melakukan transaksi yang lebih besar sampai pemberi pinjaman mezzanine muncul. Berikut ini contohnya:
Mezzanine Financing Chicago
Seorang investor real estat telah memiliki pusat perbelanjaan besar selama 5 tahun dan ingin menjualnya. Ketika dia membelinya, dia mendapat pinjaman LTV 75% dari $ 6 Juta dari harga pembelian $ 8 Juta menggunakan pinjaman Conduit * dari bank hipotek. Suku bunga turun sejak dia membelinya, dan harganya naik menjadi $ 16 Juta dalam waktu yang sama, dan saldo pinjaman komersialnya sekarang menjadi $ 5,5 Juta. Karena ini adalah pinjaman Conduit, penjual kami akan menghadapi hukuman prabayar di kisaran $ 600.000 hingga $ 1 Juta! Dan karena mereka tidak mengizinkan tindakan kepercayaan kedua pada properti, Pembeli harus menghasilkan lebih dari $ 10,5 Juta untuk membelinya! Tidak.
Pemberi pinjaman hipotek mezzanine mengatasi masalah ini dengan meminjamkan agunan selain properti. Pinjaman komersial Saluran mengharuskan peminjam untuk membuat entitas khusus, biasanya LLC, untuk memiliki properti untuk melindungi mereka jika peminjam mengajukan kebangkrutan. Pemberi pinjaman hipotek Mezzanine menggunakan kepentingan keanggotaan LLC sebagai jaminan untuk pinjaman mereka alih-alih properti. Jadi dalam contoh kami, pemberi pinjaman Mezzanine melangkah dengan pinjaman sebesar $ 7,3 Juta (ini akan membawa pinjaman gabungan hingga 80% dari harga pembelian), tergantung pada persyaratan layanan utang pemberi pinjaman. Voila! Pembelian selesai!
Pemberi pinjaman mezzanine juga memainkan peran penting dalam pinjaman konstruksi besar juga. Sayangnya, pinjaman komersial jenis ini tidak tersedia untuk orang biasa. Pinjaman Mezzanine terkecil cenderung dalam kisaran $ 2 Juta dari $ 3 Juta. Tapi senang mengetahui mereka ada di sana saat Anda membutuhkannya!
* CMBS: Efek Beragun Aset Komersial, biasanya diatur oleh bank investasi Wall Street utama yang disebut sebagai :saluran.: