:Bukan berapa banyak yang kamu hasilkan,: kata ayahku bertahun-tahun yang lalu, :tapi seberapa banyak yang kamu simpan dari apa yang kamu hasilkan.: Saya tidak benar-benar memahami pepatah lama itu pada waktu itu, tetapi dia menyampaikan beberapa kebijaksanaan yang diberikan ayahnya kepadanya. Itu hanya akal sehat, tetapi menakjubkan betapa buta sebagian besar dari kita, termasuk saya, terhadap pentingnya kalimat itu.
Mari kita lihat contoh yang melibatkan real estat. Katakanlah Anda memiliki bangunan komersial yang akan dijual seharga $ 1.000.000,00. Pialang membawa kontrak yang ditandatangani. Dasar Anda, atau biaya di properti setelah $ 400.000 dalam merebut kembali depresiasi, adalah $ 300.000. Eureka, untung $ 700.000! Kemudian, ketika realisasi ditetapkan, pajak penghasilan pada jumlah itu di braket atas 39% akan menjadi $ 273.000.
Tiga Cara untuk TIDAK Membayar Pajak ... Secara hukum
Namun, karena Anda memiliki properti selama lebih dari setahun, transaksi tersebut akan memenuhi syarat untuk pajak capital gain sebesar 25% untuk depresiasi diambil kembali dan 20% untuk saldo keuntungan sehingga pajak akan dikurangi menjadi hanya $ 160.000. Paman Sam tidak akan mendapatkan $ 273.000, tetapi hanya akan menerima $ 160.000. Masih terlalu banyak pajak.
Dengan menerapkan strategi yang diatur dalam Kode Pajak Pendapatan Internal, Anda dapat menunda pajak-pajak itu sampai penjualan akhir atau bahkan lebih lama. Bagian 1031 dari Kode menyediakan pertukaran properti untuk properti sejenis. 26 USC Bagian 1031. Setiap keuntungan yang akan diakui pada penjualan atau pertukaran properti dapat ditangguhkan dan dapat digunakan untuk memperoleh properti seperti itu. Pajak tidak dihapuskan.
Jika properti :seperti: baru yang sekarang dimiliki dijual di masa mendatang, keuntungan dari pertukaran serta setiap keuntungan tambahan harus diakui untuk tujuan pajak. Namun, dengan bertukar lagi, pajak itu dapat ditunda lagi selama yang diinginkan wajib pajak. Jika wajib pajak adalah individu dan meninggal, ahli waris menerima dasar :peningkatan: di properti dan dapat menjual properti tanpa mengakui keuntungan, yang ditangguhkan selama masa wajib pajak.
Strategi ini sangat efektif untuk memaksimalkan :apa yang Anda simpan:. Pelestarian kepala sekolah adalah kunci untuk mengumpulkan kekayaan. Membayar lebih banyak pajak daripada yang diperlukan tentu bukan penggunaan terbaik kepala sekolah. $ 160.000 yang akan dibayarkan sebagai pajak ketika diinvestasikan kembali pada 10% akan bernilai $ 320.000 dalam tujuh tahun.
Internal Revenue Code menyediakan cara untuk menunda pembayaran pajak itu, mungkin tanpa batas waktu. Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi dan jenis properti yang tidak memenuhi syarat sehingga peninjauan undang-undang tersebut tepat.
Pertama, properti yang akan ditukar harus dimiliki untuk penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi. Apa artinya? Setiap properti real estat yang digunakan dalam bisnis dapat memenuhi syarat: tanah, properti komersial, gedung perkantoran, peternakan, peternakan, dan rumah sewa semuanya sesuai dengan kategori.
Properti harus berada di Amerika Serikat dan tidak dimiliki terutama untuk dijual sebagai inventaris. Kepulauan Virgin A.S. dianggap real estat di Amerika Serikat. Properti apa pun yang memenuhi definisi dapat ditukar dengan properti lain; misalnya, sebuah peternakan dapat ditukar dengan gedung kantor, tidak diperbaiki untuk diperbaiki, dll.
Statuta menyediakan properti-properti tertentu yang tidak dapat memenuhi syarat: (A) saham dalam perdagangan atau properti lainnya yang dimiliki terutama untuk dijual, (B) saham, obligasi, atau wesel, (C) sekuritas lain atau bukti hutang atau bunga, (D) kepentingan dalam kemitraan, (E) sertifikat kepercayaan atau kepentingan yang menguntungkan, atau (F) memilih untuk bertindak (klaim gugatan, dll.). Jadi orang tidak dapat menukar saham Berkshire Hathaway dengan saham Microsoft untuk menunda kenaikan modal.
Orang tidak perlu menukar tempat tinggal pribadi karena ada cara lain untuk menghilangkan keuntungan dari penjualan properti tersebut. Ada beberapa cara untuk menangani kepentingan kemitraan yang melibatkan perubahan bentuk struktur bisnis. Namun, masalah-masalah itu terlibat dan di luar cakupan artikel ini.
Kedua, harus ada pertukaran aktual. Anda tidak dapat menjual properti dengan uang tunai dan menyebutnya pertukaran. Pertukaran tidak harus simultan. Anda dapat menjual properti untuk uang tunai hari ini dan menukar uang untuk properti yang Anda temukan nanti. Untuk memenuhi syarat untuk apa yang dikenal sebagai pertukaran ditangguhkan Anda harus memenuhi persyaratan waktu yang tercantum di bawah ini dan Anda harus menggunakan :perantara yang memenuhi syarat:.
Perantara Yang Memenuhi Syarat didefinisikan dalam peraturan Bagian Kode. 26 CFR 1.1031 (k). Perantara harus tidak memiliki hubungan keluarga, karyawan, atau agen. Agen selanjutnya didefinisikan sebagai :karyawan, pengacara, akuntan, bankir atau broker, pembayar pajak, agen real estat atau broker dalam periode 2 tahun yang berakhir pada tanggal pengalihan properti pertama yang dilepaskan.: Dengan demikian, perantara independen seperti anggota Federasi Amerika Perantara Yang Memenuhi Syarat sangat penting untuk keberhasilan perawatan pajak pertukaran tersebut..
Perantara Yang Memenuhi Kualifikasi bertindak sebagai perantara dalam transaksi sehingga wajib pajak tidak memiliki tanda terima aktual atau konstruktif dari hasil penjualan. Perantara dapat menangani pembiayaan, konstruksi jika perlu, atau tugas-tugas lain untuk menyelesaikan pertukaran. Perantara juga dapat memberikan nasihat dalam menyusun transaksi dan memberi nasihat tentang persyaratan teknis. Suatu pihak dalam pertukaran juga harus berkonsultasi dengan akuntan publik bersertifikat dan pengacara mereka sebelum menyelesaikan kedua ujung pertukaran. Pertukaran sulit untuk dibersihkan jika bagian pertama tidak terstruktur dengan benar.
Ketiga, ada dua tenggat waktu yang harus dipenuhi untuk menjaga pertukaran bebas pajak. Empat puluh lima (45) hari setelah ujung depan pertukaran (properti pertama) ditutup, properti kedua atau pengganti harus diidentifikasi kepada Perantara secara tertulis. Batas waktu ini berakhir pada tengah malam pada hari ke empat puluh lima (45) dan harus secara spesifik mengidentifikasi properti dengan deskripsi hukum, alamat jalan, atau deskripsi yang tidak ambigu lainnya. Jangan mengambil risiko menggunakan :deskripsi tidak ambigu lainnya: kecuali itu tidak dapat dihindari.
Penukar selambat-lambatnya seratus delapan puluh (180) hari sejak tanggal penutupan pertama harus menerima properti pengganti yang kedua. Pertukaran harus sepenuhnya ditutup oleh tenggat waktu itu. Tidak ada ekstensi yang tersedia. Kehilangan tanggal dan membayar pajak.
Masalah terakhir dalam meminimalkan pajak adalah properti pengganti harus memiliki nilai yang sama atau lebih besar dari properti yang dilepaskan untuk menghindari semua pajak. Properti senilai $ 1.000.000 harus ditukar dengan properti senilai jumlah yang sama atau lebih. Jika properti yang diterima bernilai $ 800.000, maka akan ada keuntungan kena pajak, atau :boot:, sebesar $ 200.000.
Pajak atas nilai properti pengganti yang melebihi dasar aslinya masih ditangguhkan tetapi selisih lebih dari nilai properti pengganti akan dikenakan pajak pada tingkat capital gain. Cara lain untuk melihatnya adalah, jika ada uang tunai atau properti pribadi yang diterima dengan real estat, yang berarti bahwa uang tunai hasil dari bagian pertama pertukaran tidak diinvestasikan kembali sepenuhnya dalam properti pengganti, mendapatkan atau :boot tunai: akan diakui.
Selain itu, setiap hipotek pada properti pengganti harus sama atau lebih besar dari pada properti yang dilepaskan. Jika hipotek pada properti pertama adalah sebesar $ 750.000, maka hipotek pada properti pengganti harus setidaknya $ 750.000 atau :boot hipotek: harus diakui. Jika penggantian hipotek properti hanya $ 600.000, maka keuntungannya adalah perbedaan dalam dua hipotek atau $ 150.000 kecuali penukar tersebut memasukkan tambahan uang tunai ke dalam pertukaran.
Untungnya, perencanaan sebelumnya yang masuk ke penataan pertukaran dapat dengan mudah menghindari atau meminimalkan jenis konsekuensi ini. Koordinasi dengan para penasihat dalam transaksi, perantara yang berkualitas, pengacara, dan akuntan, adalah penting.
Pertukaran bebas pajak berdasarkan Bagian 1031 dari Kode Pajak adalah alat yang sangat penting dalam memaksimalkan pengembalian dari investasi, terutama di arena real estat, untuk pemilik properti. Ini juga merupakan alat yang sangat penting bagi mereka yang menyusun transaksi seperti itu, seperti broker real estat.