Beberapa orang memiliki kesalahpahaman bahwa penjualan timeshare tidak dikenakan pajak penghasilan. Namun dalam kenyataannya penjualan timeshare dikenakan pajak penghasilan. Itu diperlakukan mirip dengan segala jenis properti real estat lainnya. Karena properti timeshare adalah aset modal, maka saat Anda menjual timeshare dan menghasilkan keuntungan, properti itu dianggap sebagai capital gain.
Tetapi Anda harus memiliki properti selama lebih dari satu tahun agar memenuhi syarat untuk pajak penghasilan. Anda dapat memasukkan semua biaya yang terkait dengan pembelian timeshare seperti biaya penutupan yang harus Anda bayar saat membeli timeshare Anda, biaya pemeliharaan tahunan untuk semua tahun Anda memiliki properti dan penilaian khusus jika ada.
CARA MEMPERBAIKI PENGEMBALIAN PAJAK PENGHASILAN A.Y 2018-19 (DENGAN FORMULIR RINCI 16)
Tetapi seperti properti real estat lainnya jika Anda menjual timeshare Anda dan jika Anda mengalami kerugian yang disebut kerugian modal, Anda mungkin tidak dapat mengurangi kerugian dalam pengembalian pajak Anda. Tetapi situasinya mungkin berbeda jika Anda secara teratur menyewa unit; setiap kerugian penjualan akan disebut sebagai kerugian bisnis yang diijinkan dan dengan demikian akan dikurangkan sebagai kerugian biasa yang diijinkan dalam pengembalian pajak. Kehilangan penjualan tidak akan diizinkan oleh IRS jika unit telah dikonversi kembali untuk penggunaan pribadi sebelum menjual.
Tidak ada deductible lain yang diperbolehkan terhadap timeshares. Pengecualiannya adalah pajak properti hanya jika ditagih secara terpisah. Mereka juga dapat dikurangkan jika resor membedakannya sebagai item berbeda pada tagihan biaya perawatan Anda.
Anda mungkin juga dapat mengurangi bunga pinjaman timeshare, tetapi, hanya jika pinjaman tersebut diambil sebagai hipotek dan seharusnya tidak ada hipotek yang dapat dikurangkan selain hipotek rumah utama Anda. Tetapi hal yang menyedihkan adalah tidak semua pinjaman timeshare memenuhi syarat sebagai pinjaman hipotek karena mereka terutama disebut sebagai pinjaman konsumen.
Anda juga harus ingat bahwa Anda tidak dapat mengurangi bunga pada banyak pinjaman timeshare sekaligus jika Anda juga memiliki hipotek rumah primer. Tetapi Anda mungkin dapat mengurangi minat pada banyak timeshare jika mereka berada di resort yang sama, karena mereka dapat dipandang sebagai satu timeshare.
Timeshares juga dapat digunakan untuk menyumbang ke badan amal. Tetapi ada beberapa batasan. Jika Anda ingin menyumbangkan timeshare akta, pengurangan yang diijinkan biasanya sama dengan nilai pasar wajar timeshare pada tanggal donasi.
Jika nilai pasar wajar melebihi lima ribu dolar, Anda harus mendapatkan penilaian tertulis yang harus memenuhi pedoman IRS. Dalam hal non-akta dan hak untuk menggunakan timeshares yang dianggap sebagai aset berwujud, aturan tambahan berlaku. Nilai pasar wajar timeshare harus dikurangi dengan jumlah yang sama dengan setiap keuntungan yang akan diperoleh seandainya properti itu dijual oleh pemiliknya..
Ketika datang untuk menyewa timeshare Anda, Anda dapat mengklaim pengurangan atas semua biaya termasuk biaya penyusutan, biaya iklan, komisi sewa dan biaya pemeliharaan. Jenis penilaian khusus tertentu dapat dikurangkan seperti perbaikan dan biaya tak terduga. Biaya seperti renovasi mungkin tidak dapat dikurangkan, demikian juga biaya perjalanan
Kita juga harus ingat bahwa peraturan rumah liburan berlaku jika Anda menggunakannya setidaknya lima belas hari setiap tahun untuk penggunaan pribadi. Timeshares juga dapat memenuhi syarat namun Anda harus menggunakannya setidaknya 15 hari. Bagaimana Cara Pajak Penghasilan Sam menjual 2 properti komersial pada Juni 2008 dan sedang mendiskusikan perencanaan pajak dengan CPA dan penyedia segregasi biaya. Harga penjualan untuk properti adalah $ 5,2 juta dan $ 3,3 juta. Sam telah memiliki kedua properti itu selama sekitar 8 tahun. Spesialis segregasi biaya memperkirakan Sam bisa menghemat lebih dari $ 175.000 dalam pajak penghasilan 2008. Ini akan dicapai dengan menggunakan segregasi biaya dan mengejar ketinggalan? depresiasi yang sebelumnya tidak dilaporkan.
Sam memiliki penghasilan pasif dari investasi minyak dan gas dan dari real estatnya. Sam berkecimpung dalam bisnis manajemen properti dan secara aktif terlibat dalam mengelola investasi real estatnya. Penghasilan bersih Sam dari perusahaan manajemennya adalah sekitar $ 400.000 per tahun. Pertanyaan yang menarik adalah, bagaimana Sam mengurangi pajak penghasilannya lebih dari $ 175.000 setelah ia menjual properti?
Arbitrase Tingkat Pajak
Sam mendapat manfaat dari arbitrase tingkat pajak. Tarif pajak penghasilan untuk Sam pada pendapatan biasa adalah 35%. Tingkat capital gain-nya adalah 15%. Sam tidak mendapatkan studi pemisahan biaya ketika ia membeli properti 8 tahun yang lalu. Karena itu, ia melaporkan terlalu sedikit penyusutan dan tanpa sadar membayar pajak penghasilan yang berlebihan. Dengan mengklaim depresiasi pada SPT 2008, ia dapat menggunakan depresiasi tambahan (:catch-up:) untuk mengurangi pendapatan biasa, seperti halnya ia mengklaim depresiasi selama periode 8 tahun sebelumnya..
Analisis segregasi biaya awal menunjukkan Sam telah mengecilkan depresiasi real estat selama periode 8 tahun sebelumnya sebesar $ 885.000. Tingkat arbitrase tarif pajak antara tarif pajak penghasilan biasa (35%) dan tingkat capital gain (15%) adalah 20%. Sam dapat mengurangi pajak penghasilannya tahun 2008 sebesar $ 177.000 ($ 885.000 kali 20%) dengan mengklaim penyusutan yang tidak digunakan pada tahun-tahun sebelumnya. (Kalkulasi yang tepat lebih rumit, tetapi hasil akhirnya sangat mirip.)
Apa itu Pemisahan Biaya?
Pemisahan biaya hanyalah cara yang akurat untuk mengalokasikan basis biaya real estat dan menetapkan jadwal penyusutan. Jadwal penyusutan real estat seringkali ditetapkan dengan mengalokasikan sebagian dari dasar biaya untuk tanah dan mengalokasikan sisanya ke periode pemulihan penyusutan jangka panjang (27,5 atau 39 tahun penyusutan garis lurus). Pemisahan biaya menyempurnakan jadwal depresiasi dengan mengidentifikasi barang-barang berumur pendek. Ini umumnya dapat disusutkan selama 5, 7 atau 15 tahun. Dalam menyiapkan laporan pemisahan biaya, penilai atau insinyur akan mengunjungi properti dan mengidentifikasi, mengukur, dan mengevaluasi kualitas berbagai jenis properti berumur pendek. Setelah kunjungan lapangan, penilai akan benar-benar menetapkan dasar biaya awal untuk masing-masing item yang berumur pendek, pada tanggal akuisisi. Dalam perikatan biasa, mungkin ada 35 hingga 50 jenis barang properti berumur pendek yang dapat didepresiasi 5, 7 atau 15 tahun.
Apa yang dimaksud dengan Item Short-Life?
Beberapa item kehidupan singkat yang umum adalah karpet, ubin vinil, tirai, lansekap, pagar dan paving. Lainnya, lebih sederhana, adalah infrastruktur utilitas bawah tanah, saluran pembuangan badai, pipa ledeng khusus dan listrik, dll.
Mitos Segregasi Biaya
Banyak investor real estat dan bahkan beberapa pembuat pajak melaporkan bahwa pemisahan biaya hanya akan mengurangi pajak pendapatan. Kekhawatiran mereka adalah mereka akan membuat tagihan pajak yang berlebihan ketika properti itu dijual. Namun, kekhawatiran itu tidak berdasar. Pemisahan biaya memberikan pengurangan bersih dalam pajak penghasilan (berdasarkan perbedaan antara tingkat pendapatan biasa dan tingkat perolehan modal). Sementara pembayar pajak menunda pajak pada tarif pajak penghasilan biasa, ia hanya menaikkan pajak, pada saat penjualan, pada tingkat capital gain. Manfaat bersih sekitar 20% dari peningkatan penyusutan dalam pengurangan pajak total.
Tentu saja, menggunakan pemisahan biaya ketika sebuah properti dijual tidak termasuk manfaat penangguhan. Namun, ini mencakup manfaat pengurangan pajak yang besar berdasarkan pada penyusutan mengejar ketinggalan.
Tip Pajak Tidak Dikenal
Penyusutan yang dikecilkan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim pada tahun berjalan tanpa mengajukan pengembalian pajak penghasilan. Selain itu, penyusutan bersih yang tidak dilaporkan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim dalam satu tahun. Ini adalah perkembangan yang cukup baru yang didirikan dalam Rev. Proc 2001-19. Penyesuaian penyusutan digunakan untuk dibagi secara merata selama 4 tahun.
Depresiasi yang dilaporkan kurang dilaporkan pada tahun berjalan (:Tahun Perubahan:) menggunakan formulir 3115 (perubahan bentuk metode akuntansi). Formulir 3115, untuk tujuan pemisahan biaya, telah ditetapkan oleh IRS sebagai perubahan :persetujuan otomatis: dari metode akuntansi.
Contoh sederhana
Sam memperoleh laporan pemisahan biaya untuk mendokumentasikan properti 5, 7 dan 15 tahun di propertinya yang baru saja dijual. Laporan segregasi biaya menunjukkan bahwa Sam merosot depresiasi tahun-tahun sebelumnya sebesar $ 885.000. Depresiasi tambahan ini mengurangi pajak penghasilan biasa Sam dan meningkatkan pajak capital gain-nya. Pajak penghasilan biasa dikurangi $ 309.750 ($ 885.000 kali 35%). Pajak capital gain dinaikkan $ 132.750 ($ 885.000 kali 15%). Penghematan pajak bersih adalah $ 177.000 ($ 309.750 kurang $ 132.750).
Apakah ini legal??
Tentu saja, karena Sam secara sukarela memberikan pinjaman kepada pemerintah sebesar $ 177.000. Sam meminjamkan uang kepada Paman Sam dengan melebih-lebihkan pendapatan bersihnya, karena dia mengecilkan depresiasi real estatnya. Sam tentu tidak akan pernah sengaja meminjamkan uang pemerintah AS selama 8 tahun sebesar 0%. Satu-satunya hal yang lebih buruk daripada membuat Paman Sam mendapat pinjaman 0% adalah membiarkannya mempertahankan kepala sekolah.
Mengapa BPA Saya Tidak Merekomendasikan Ini?
Undang-undang pajak penghasilan federal rumit; ada banyak nuansa. Sangat akurat untuk mengatakan tidak ada orang yang ahli dalam semua aspek hukum pajak penghasilan AS. Pemisahan biaya juga telah berubah secara substansial selama 10 tahun terakhir. Dulu biayanya $ 20.000 + untuk studi pemisahan biaya sederhana. Selain biaya yang lebih rendah, manfaat pemisahan biaya menjadi lebih dipahami. Namun, masih ada penyusun SPT yang meyakini pemisahan biaya hanya menghalangi pembayaran pajak penghasilan.
Selain itu, penulis percaya bahwa remunerasi untuk penyusun pajak tidak dipahami. Mereka dibayar biaya tetap untuk melengkapi formulir. Selain retensi klien, ada insentif terbatas bagi penyusun laporan pajak untuk fokus pada pengurangan pajak. Masalah remunerasi diperparah oleh beban kerja puncak sebelum batas waktu pengajuan pajak. Klien ingin mengunjungi dengan petugas pengembalian pajak ketika ia sedang memproses beban puncaknya dan paling tidak mampu memberikan perhatian yang terfokus kepada masing-masing klien.
Apakah Ini Masuk Akal bagi Saya?
Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan untuk menentukan apakah mendapatkan studi segregasi biaya akan mengurangi pajak penghasilan Anda. Pertanyaan pertama adalah apakah Anda membayar pajak penghasilan. (Sulit untuk mengurangi pajak di bawah $ 0.) Masalah berikutnya adalah jenis pendapatan. Apakah pasif atau biasa. Jika ini adalah pendapatan biasa, dapatkah Anda mengklaim penyusutan sebagai seseorang yang secara material berpartisipasi? dalam mengoperasikan real estat atau sebagai profesional real estat. Depresiasi tambahan pasti dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan pasif. Berpartisipasi secara material adalah istilah seni. Konsultasikan dengan CPA Anda atau penyusun pajak tentang masalah ini. Ada juga batasan terkait dasar risiko Anda. Anda dapat mengurangi depresiasi untuk mengimbangi pendapatan biasa jika Anda seorang profesional real estat. Secara umum, ini berarti pekerjaan harian Anda terkait dengan bisnis real estat. Ini akan termasuk broker real estat, broker hipotek, staf perusahaan judul, pengacara real estat dan lainnya.
Langkah selanjutnya adalah menentukan berapa banyak depresiasi tambahan yang dapat dihasilkan dan konsekuensi bersih dari depresiasi tambahan. Penasihat segregasi biaya yang berpengalaman harus mampu dan mau memberikan analisis pendahuluan tentang depresiasi tambahan, mengevaluasi konsekuensi pajak penghasilan, dan mengevaluasi konsekuensi capital gain. Itu akan memberikan informasi yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan.
Kesimpulan
Kode Pajak Penghasilan AS dari Bizantium terlalu rumit untuk dipahami oleh siapa pun. Tarif pajak yang lebih rendah dan pengurangan yang lebih sedikit akan menguntungkan pembayar pajak dan ekonomi. Namun, untuk saat ini, kode pajaknya banyak, memiliki aturan yang berbelit-belit dan logika berbelit-belit. Mengurangi pajak penghasilan Anda secara legal adalah mungkin. Namun, itu membutuhkan perencanaan dan upaya tim.