Sayangnya, ini adalah hari dan usia di mana prevalensi penyitaan terus merambat semakin dekat ke rumah. Banyak penjual berharap bertanya-tanya apa yang terlibat dalam penyitaan dan langkah-langkah apa yang dapat diambil untuk menggagalkan terjadinya seperti itu. Berikut ini adalah timeline peristiwa ketika properti menjadi :nakal: pada pembayaran.
Surat Pelanggaran
The Breach Letter adalah surat formal yang dikirimkan kepada Anda dalam upaya oleh pemberi pinjaman untuk menghindari tindakan penyitaan. Pemberi pinjaman berharap surat ini akan mendorong Anda untuk menghubungi mereka untuk menyusun perjanjian yang disebut Workout Penyitaan. Dengan usia penyitaan, kami telah melihat kasus di mana pemilik rumah menunggak 3 bulan, atau lebih, dan masih belum menerima surat ini.
Cara Menemukan dan Membeli Rumah yang Diambil Alih
Latihan Foreclosure (Reconveyance, Forbearance, modifikasi pinjaman)
Bantuan latihan penyitaan biasanya dilakukan selama fase awal dari tahap pra-penyitaan. Pemberi pinjaman lebih dari bersedia untuk mencoba skenario yang masuk akal untuk menghentikan kenakalan dan membawa pinjaman saat ini. Ada saat-saat di mana pemberi pinjaman bersedia menurunkan suku bunga, mengubah hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan menjadi tetap, memaafkan jumlah tunggakan yang terutang dan bahkan menghapuskan liens junior yang mungkin mereka pegang jika nilai properti kurang dari apa yang berutang. Jika rencana latihan tidak dimulai dalam waktu kurang lebih 45 hari sejak Surat Pelanggaran, kasus Anda biasanya dirujuk ke pengacara untuk mengajukan tindakan penyitaan.
Rujukan Pengacara
Pemberi pinjaman akan merujuk kasus Anda (pinjaman macet) kepada pengacara atau wali, biasanya dengan 90 hingga 120 hari, yang kemudian mengajukan petisi di pengadilan untuk menyita hipotek Anda dan mendapatkan pemberi pinjaman hak untuk menjual rumah untuk melunasi sisa saldo pinjaman Anda. Waktu rata-rata antara rujukan pengacara dan penjualan penyitaan bervariasi menurut negara. Di California, sebuah NOD (Notice of Default) dapat diajukan 90 hari setelah pembayaran hipotek jatuh tempo. Dengan peraturan saat ini di CA, pemberi pinjaman sekarang perlu menghubungi pemilik rumah secara pribadi untuk memberi tahu mereka tentang hak-hak mereka, langkah-langkah apa yang bisa dilakukan, dll, sebelum NOD dapat diajukan.
Pemegang Lien Junior
Ini juga dikenal sebagai pemegang gadai sekunder atau lainnya. Ini merujuk pada pemberi pinjaman, orang-orang atau pemerintah yang mungkin memiliki hak gadai yang tercatat terhadap properti. Pemberi pinjaman utama Anda dapat menghubungi pemegang hak gadai junior untuk menentukan status pinjaman Anda dengan mereka. Setelah dihubungi, pemegang hak gadai lainnya dapat melakukan tindakan penyitaan terpisah untuk melindungi kepentingan mereka sesuai dengan syarat dan ketentuan hipotek atau akta kepercayaan. Di pasar saat ini, kita melihat semakin sedikit pemegang hak gadai junior mengajukan NOD karena nilai properti kurang dari apa yang akan menerima gadai junior dalam penjualan wali amanat. Setiap pemegang hak gadai junior masih bertanggung jawab atas gadai senior.
Catatan: Sebagian besar pemegang hak gadai setuju untuk berpartisipasi dalam solusi latihan.
Indulgensi Sementara
Masa tenggang, biasanya 30 hingga 60 hari, dapat diberikan agar Anda dapat membawa hipotek saat ini. Jika diminta, Anda harus menunjukkan bukti bahwa Anda dapat membawa pinjaman terkini seperti bukti bahwa Anda memiliki salah satu dari kondisi berikut:
1. Memiliki kontrak untuk penjualan properti dan tanggal penutupan.
2. Memiliki penyelesaian asuransi atau satu tertunda.
3. Memiliki atau sedang menunggu pendanaan yang disetujui dari sumber lain.
4. Miliki tanggal penyelesaian :Bantuan Pertolongan: yang disetujui.
Kesabaran Istimewa
Penangguhan pembayaran untuk periode waktu tertentu, biasanya tidak lebih dari 18 bulan, sejak tanggal pembayaran pertama. Pada akhir periode yang ditangguhkan, peminjam dapat diharapkan untuk melanjutkan pembayaran berdasarkan Rencana Likuidasi. Rencana ini digunakan untuk membantu peminjam yang mengalami kerugian sementara, atau pengurangan, dalam pendapatan yang diharapkan akan dikembalikan di kemudian hari. Kebanyakan pemberi pinjaman memberikan kesabaran khusus dalam situasi apa pun yang ada dokumentasi dan bantuan dibenarkan.
Kesabaran Istimewa Jangka Panjang
Dalam situasi tertentu, Kesabaran Istimewa dapat diperpanjang hingga 24 bulan.
Indulgensi Militer
Jika Anda memiliki hipotek sebagai warga sipil dan kemudian memasuki militer, Anda mungkin berhak atas Indulgensi Militer yang diberikan berdasarkan ketentuan Undang-Undang Bantuan Sipil Tentara dan Pelaut. Ada dua komponen dari ketentuan ini:
1. Penurunan Suku Bunga
Ini mengharuskan pemberi pinjaman untuk mengurangi tingkat bunga menjadi 6% dari saat peminjam mulai bertugas aktif hingga tanggal rilis. Namun, memasuki militer saja tidak cukup; Anda harus menunjukkan bahwa penghasilan Anda berkurang secara signifikan sebagai akibat dari masuknya tugas aktif dan ini telah menyebabkan kesulitan keuangan Anda. Jika Anda memenuhi syarat, manfaat ini berlaku surut sampai tanggal pendaftaran Anda.
2. Kesabaran Tambahan
Dalam kasus-kasus tertentu yang terkait dengan kesulitan keuangan yang biasanya terkait dengan hilangnya gaji warga sipil yang lebih besar, veteran dapat meminta pertimbangan khusus dalam bentuk pengurangan kewajiban hipotek bulanan. Perbedaan antara pembayaran yang dijadwalkan dan pembayaran yang dikurangi disebut sebagai arrearage oleh Fannie Mae. Setelah dibebaskan dari tugas aktif, peminjam bertanggung jawab untuk membawa arus penyeberangan. Catatan: Sebagian besar pemberi pinjaman biasanya tidak akan menyita peminjam nakal yang telah diberi Indulgensi Militer. Bahkan, itu adalah kebijakan Fannie Mae untuk menawarkan kepada peminjam Kesabaran Tambahan dalam situasi ini. Jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran, Anda harus mencari perintah pengadilan yang memberikan penundaan kewajiban hipotek sampai Anda dibebaskan dari tugas aktif.
Asumsi: Klausul :jatuh tempo penjualan: yang dapat ditegakkan dihapuskan untuk memungkinkan pembeli yang memenuhi syarat untuk menanggung hipotek dari peminjam yang menunggak.
Penjualan Pra-Penyitaan
Untuk menghindari penyitaan, pemberi pinjaman dan peminjam setuju untuk menerima hasil penjualan untuk memenuhi hipotek default bahkan jika hasil penjualan kurang dari saldo hipotek. Agar memenuhi syarat untuk opsi ini, Anda harus mengalami kesulitan keuangan sebagai akibat dari pengurangan pendapatan yang tidak disengaja dan peningkatan biaya yang melebihi pendapatan yang tidak dapat dihindari. Penyebab yang tidak dapat dihindari termasuk:
1. PHK atau kehilangan pekerjaan
2. Kecacatan, atau penyakit yang berkepanjangan
3. Kematian kontributor hipotek
4. Jika wiraswasta, kemunduran bisnis
Anda harus menerima ketentuan berikut:
1. Daftar properti yang akan dijual tidak akan menunda memulai atau melanjutkan tindakan penyitaan, tetapi
ketentuan perjanjian akan dihormati berdasarkan penjualan sebelum tanggal penyitaan
2. Anda setuju untuk memelihara properti
3. Anda setuju untuk mengganti kerugian pemberi pinjaman (biasanya dinegosiasikan)
4. Anda mungkin memiliki kewajiban pajak jika ada utang yang diampuni. Ada hukum khusus yang berlaku
(Federal dan Negara Bagian) yang mengesampingkan kemungkinan ini.
5. Properti ini bebas dari hak gadai. Jika hak gadai lain ada, pemberi pinjaman harus menyetujui latihan
sesuai dengan persyaratan kelayakan untuk asumsi
6. Pemberi pinjaman berhak untuk bernegosiasi dan menyetujui transaksi.
Akta Pengganti Penyitaan
Metode ini, ditawarkan kepada pemilik rumah oleh pemberi pinjaman yang gagal bayar, ditetapkan untuk menghindari penyitaan dengan menyerahkan properti secara sukarela dengan menyerahkannya kepada pemberi pinjaman sebagai kepuasan atas hutang. Sangat tepat bila . . .
1. Properti telah di pasaran sebagai Penjualan Pra-penyitaan selama tiga atau lebih.
2. Ada hambatan hukum untuk tindakan penyitaan
3. Akta pengganti memungkinkan pemberi pinjaman untuk mengambil alih properti lebih cepat dari yang dimungkinkan
melalui penyitaan.
Anda mungkin memenuhi syarat untuk opsi ini jika Anda memenuhi persyaratan kesulitan tertentu yang diuraikan dalam dokumen ini dan semua hak gadai junior dihapus. Banyak orang yang telah menempuh rute ini kemudian menyadari bahwa kredit mereka tidak diselamatkan dengan melakukan Akta Pengganti dan muncul dalam laporan kredit mereka sama merendahkannya dengan penyitaan yang sebenarnya.
Sabar (rencana pembayaran)
Ini adalah Rencana Pembayaran formal dan ini didasarkan pada ketentuan Kesabaran Istimewa dan merupakan opsi latihan yang disukai karena itu adalah alternatif latihan yang paling murah. Biasanya dianggap ketika kenakalan adalah hasil dari;
Kematian seorang kontributor pembayaran hipotek bulanan dan ini tidak harus menjadi orang pada hipotek; atau Penyakit, bencana, atau bencana alam yang tidak dapat dijamin oleh peminjam; atau Faktor yang serupa atau berkontribusi. Paket pembayaran dapat disesuaikan untuk memenuhi sebagian besar kebutuhan atau solusi, namun tidak dapat melebihi 24 bulan.
Modifikasi (penggantian hipotek)
Ini adalah perubahan persyaratan hipotek untuk menghapus kenakalan dan menghindari penyitaan. Modifikasi meliputi pengurangan suku bunga, memperpanjang jangka waktu hipotek, amortisasi negatif, mengganti suku bunga yang dapat disesuaikan dengan suku bunga tetap dan mengkapitalisasi pembayaran tunggakan. Modifikasi sesuai ketika potensi untuk Rencana Pembayaran diperlukan karena pengurangan pendapatan permanen atau jangka panjang. Pemegang hak gadai lain yang memiliki bunga tercatat di properti Anda harus setuju untuk mensubordinasikan bunga mereka ke pinjaman baru.