Menggunakan opsi tidak diragukan lagi adalah salah satu cara paling ampuh yang tersedia bagi investor saat ini untuk mendapatkan kendali atas real estat. Opsi memberi investor hak hukum untuk membeli aset dengan harga yang telah ditentukan sebelumnya dalam periode waktu tertentu. Salah satu alasan utama untuk menggunakan opsi berasal dari tingkat leverage yang tinggi yang dapat diperoleh saat membeli saham.
Perjanjian opsi digunakan oleh investor untuk mendapatkan kendali atas suatu aset tanpa harus mengambil hak legal atas aset itu, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk menghindari biaya transaksi yang mahal. Selain itu, opsi dapat dilakukan dengan cepat, sehingga memungkinkan investor untuk lebih efisien dengan sumber dayanya.
Cara Berinvestasi: Top 9 Cara Berinvestasi $ 10.000 ?? (strategi kehidupan nyata)
Opsi adalah alat luar biasa yang tersedia bagi investor real estat yang dapat digunakan untuk membeli properti dengan sedikit uang mereka sendiri. Selain itu, penggunaan opsi sebagai alat investasi memungkinkan investor untuk memaksimalkan kekuatan penuh leverage dengan mendapatkan kendali atas properti dengan uang yang sangat sedikit..
Manfaat lain dari menggunakan opsi adalah bahwa mereka memberi investor kemampuan untuk membatasi eksposur risiko mereka di properti tertentu hanya dengan premi yang dibayarkan untuk opsi tersebut..
Jika investor memutuskan untuk tidak menggunakan hak untuk membeli, opsi kedaluwarsa tidak berharga dan yang hilang hanyalah premi yang dibayarkan untuk opsi tersebut. Menggunakan opsi memungkinkan saya untuk memperoleh hak atas tanah tanpa harus mengambil hak hukum untuk itu sampai pembangunan rumah baru dimulai.
Jadi, misalnya, setelah perjanjian pembelian atau kontrak penjualan dengan klien untuk membangun rumah baru di salah satu lot pilihan, kami kemudian menggunakan opsi kami pada harga strike yang telah ditentukan dan membeli lot.
Manfaat utama menggunakan opsi dalam transaksi seperti ini adalah bahwa premi opsi yang diperlukan sebagai persentase dari nilai transaksi biasanya lebih kecil daripada yang diperlukan untuk pembelian menggunakan pembiayaan konvensional..
Dengan kata lain, seorang investor seringkali dapat mencapai tingkat leverage yang jauh lebih tinggi dengan menggunakan opsi daripada menggunakan mekanisme pembiayaan yang lebih konvensional seperti pinjaman bank..
Pada satu transaksi khususnya, saya memperoleh 28 lot yang tersisa yang sesuai untuk konstruksi di komunitas perumahan melalui penggunaan perjanjian opsi. Lot dinilai sedikit di atas $ 1 juta, dan premi opsi dalam contoh ini adalah sekitar 5 persen, atau $ 50.000.
Dalam kebanyakan kasus, saya lebih suka menjaga premi opsi dalam kisaran 1 hingga 2 persen, tetapi dalam contoh khusus ini, penjual menuntut lebih banyak. Bahkan, dia mulai meminta premi yang jauh lebih tinggi yaitu lebih dari $ 100.000, yang saya sama sekali tidak mau membayar.
Setelah bernegosiasi bolak-balik selama beberapa minggu, kami akhirnya menyetujui 5 persen. Sekarang mari kita memeriksa perbedaan antara menggunakan perjanjian opsi dan pembiayaan konvensional seperti yang ditawarkan oleh bank.
Perjanjian Opsi:
Harga Pembelian = $ 1.000.000
Biaya Opsi = 5%
Total Pengeluaran Uang Tunai = $ 1.000.000 x 5% = $ 50.000
Pinjaman Bank Konvensional:
Harga Pembelian = $ 1.000.000
Uang Muka = 20%
Total Pengeluaran Uang Tunai = $ 1.000.000 x 20% = $ 200.000
Dalam contoh ini, Anda dapat dengan jelas melihat kekuatan penambahan leverage yang dicapai dengan menggunakan opsi daripada pinjaman bank konvensional. Dalam hal ini, saya sebenarnya bisa membeli properti senilai $ 4.000.000 menggunakan $ 200.000 yang diperlukan untuk pembiayaan konvensional sebagai berikut.
($ 200.000 / $ 50.000) x $ 1.000.000 = $ 4.000.000
ATAU ($ 200.000 / 0,05) = $ 4.000.000
Keuntungan menggunakan opsi untuk mendapatkan kontrol atas tanah dalam contoh ini ada dua. Keuntungan pertama adalah bahwa jika perusahaan kami mengalami kesulitan menjual rumah baru kepada calon pembeli di komunitas khusus ini, kami tidak terjebak dengan beban yang berkelanjutan dan biaya kepemilikan tanah. Satu-satunya hal yang kita miliki dalam risiko adalah uang pilihan kita. Sementara $ 50.000 adalah jumlah yang cukup besar untuk terkena risiko, itu jauh lebih baik daripada memiliki tingkat paparan $ 200.000.
Keuntungan kedua adalah bahwa jika kita benar-benar membeli lot, penjualan akan memicu kenaikan pajak karena nilai properti yang baru dan jauh lebih tinggi dinilai karena nilai lot jadi jauh lebih tinggi daripada ketika pengembang pertama mulai meningkatkan tanah.
Singkatnya, penggunaan opsi dapat menjadi alat yang sangat efektif yang tersedia bagi investor real estat yang tertarik untuk mendapatkan kendali atas properti investasi tanpa harus mengambil hak atasnya. Opsi memberi investor kemampuan untuk mendapatkan kendali atas properti dengan uang yang sangat sedikit, sehingga memungkinkan mereka untuk memaksimalkan alat fundamental leverage.
Ini akan membantu meminimalkan risiko kehilangan modal Anda, sehingga memungkinkan Anda untuk menjadi lebih sukses dalam usaha real estat Anda.