Apakah ada jalan keluar dari Penipuan Properti Investasi?
Hal pertama yang harus disadari adalah bahwa jika Anda merasa telah ditipu, Anda mungkin bukan satu-satunya. Mungkin terasa seperti itu, dan Anda mungkin merasa sendirian, bodoh, tertipu, dan marah atau malu - beberapa emosi umum dirasakan saat ini.
Tapi, ini adalah emosi yang mendorong pengembang untuk berpikir bengkok. Mereka berharap Anda akan merasa ';payah';, dan tidak mau memberi tahu siapa pun. Faktanya, dengan penipuan yang cerdik, sepertinya tidak ada yang perlu diceritakan, terlepas dari naluri Anda, sampai Anda mulai menggali..
MEMBELI PROPERTI INVESTASI PERTAMA ANDA (Pengantar Berinvestasi dalam Real Estat!)
Tetapi inersia adalah apa yang ingin dipikirkan oleh para penjahat ini (dan mereka biasanya penjahat). Dalam situasi seperti ini, Anda tidak harus menyimpannya dalam diri Anda. Anda harus mencoba dan menemukan apakah orang lain telah ditipu dalam situasi yang sama. Anda tidak pernah tahu, Anda mungkin salah satu dari sepuluh, dua puluh atau ratusan jiwa yang serupa, dan jika Anda dapat menemukan, dan menjadi diidentifikasi dengan kelompok-kelompok seperti itu, Anda akan memiliki peluang yang jauh lebih besar untuk mendapatkan pembalasan, percayalah padaku.
Saya terjebak dalam penipuan properti investasi sekitar 18 bulan yang lalu (saya tahu - terkesiap - kaget - horor - dan saya menjual properti investasi!). Selama beberapa bulan, saya pikir saya menjadi gila, saya tidak bisa mengerti mengapa saya tidak bisa mendapatkan penyewa di mana saja di dekat harga yang saya harapkan, atau bahkan mendapatkan penyewa sama sekali. Ini adalah wahyu pertama, karena saya telah dijanjikan bahwa properti akan sepenuhnya disewa setelah selesai. Yah, setidaknya, itulah yang dikatakan brosur, juga manajer penjualan pada presentasi yang saya hadiri. Dan saya telah membeli sejumlah ';wanita cantik'; yang masing-masing disewa penuh dan membuat saya sekitar? 500 setiap bulan surplus sewa.
Kemudian saya mulai menyelidiki situasinya lebih teliti, dan saya segera mengidentifikasi masalahnya. Ini adalah penipuan properti investasi turun dan sangat kompleks!
Jadi, bagaimana saya, seorang investor properti yang berpengalaman, dan pengecer properti investasi - terlibat dalam penipuan properti investasi?
Saya akan memberitahu Anda bagaimana - mungkin Intent Kriminal?
Apa yang telah saya lakukan adalah mencatat peristiwa yang sebenarnya terjadi dengan investasi saya, yang sejak itu saya temukan ada lebih dari 100 insiden serupa.
Sebelum saya melakukan investasi ini, atau bahkan merekomendasikannya kepada orang lain, yang terdiri dari sejumlah rumah yang diperbarui menjadi HMO untuk siswa (Rumah Beragam Pekerjaan), saya menyelidiki perusahaan secara menyeluruh. (Perhatikan perusahaan dan lokasi rumah-rumah ini tidak disebutkan dalam laporan ini karena alasan hukum). Saya memeriksa setidaknya 6 konversi properti mereka, berbicara kepada orang-orang sewaan mereka, dan berbicara dengan beberapa investor yang ada. Saya mengajak rekan bisnis saya saat itu untuk memeriksa temuan saya. Saya juga terhibur oleh kenyataan bahwa orang-orang ini menghabiskan (dan masih menghabiskan) banyak uang di surat kabar nasional besar (Sunday Times, Telegraph, dan sebagainya), dan telah menghasilkan berbagai macam brosur mengkilap yang mendukung mereka. klaim.
Beberapa dari pengembangan rencana besar mereka juga ditampilkan dalam penyebaran dua halaman di salah satu majalah properti terkemuka di Inggris. Tidak hanya itu, tetapi mereka memiliki (dan masih memiliki) pameran yang sangat besar berdiri di sejumlah Pameran Properti Inggris terkemuka.
Segalanya tampak menumpuk, jadi saya membeli beberapa dari mereka, dan mendorong teman-teman saya, keluarga dekat, dan rekan bisnis untuk membeli juga. Saya membayar biaya reservasi saya, dan baru saja duduk untuk menunggu ini selesai, dan mulai menghasilkan beberapa kelebihan uang tunai setiap bulan.
Peristiwa pertama dalam rantai barang adalah bahwa rumah-rumah sangat terlambat selesai, jadi kami berada dalam bahaya kehilangan asupan siswa untuk musim gugur 2005, tetapi investasi masih tampak cukup baik, dan lagi pula kami semua telah bertukar kontrak saat itu . Dan, tentu saja, kami semua berpikir kami memiliki setidaknya 11% kepemilikan saham di masing-masing properti, ditambah pertumbuhan biasa 4-6% dari tahun lalu. Juga, ketika ditanya apakah kami dapat memeriksanya sebelum selesai, kami diberitahu - :Maaf, karena Anda memiliki penyewa di dalamnya, Anda harus memberikan pemberitahuan selama 48 jam atau lebih:. Kemudian ketika kami mencoba untuk membuat janji tidak ada yang bisa menemukan kunci.
Di mana bel alarm saya, saya mendengar Anda bertanya -
Jelas pada Mode Senyap!
Tapi kemudian tanah benar-benar mulai naik ke permukaan...
Rumah-rumah ini semua dijual di bawah premis ';Semua kontak untuk layanan di bawah satu atap untuk investor - Gunakan Layanan kami untuk Penjualan, Pengacara yang Direkomendasikan, Pialang Dalam Negeri, hipotek, Manajemen Kepemilikan dari Perusahaan Sendiri'; - Anda tahu, sungguh kesepakatan paket yang bagus untuk investor kursi berlengan. ';
Masalah 1 adalah bahwa rumah-rumah tidak sepenuhnya disewa pada penyelesaian, dan dalam banyak kasus, penyewa tampaknya ';mencair'; setelah kontrak telah ditandatangani. Begitu banyak janji yang dibuat dalam glossi pengembang sehingga penyewa akan berada di tempat sebelum selesai, dengan jaminan silang sehingga hampir tidak ada periode kosong, tidak ada masalah dengan sewa, seolah-olah satu penyewa gagal membayar, salib menjamin berarti bahwa penyewa lainnya akan bertanggung jawab.
Juga, dalam beberapa kasus, (tidak dengan milik saya untungnya) tidak ada pekerjaan renovasi yang dilakukan sama sekali, dan pengembang kemudian meminta pipi untuk meminta 3.000 per properti untuk memperbaiki yang belum pernah dilakukan. Kemudian, masalah besar dengan pekerjaan pembangunan mulai muncul. Ruang bawah tanah akan banjir, bukan karena hujan, (meskipun ini memang terjadi pada sejumlah kesempatan di mana ruang bawah tanah tidak ';dikeraskan'; dengan benar), tetapi karena pipa ledeng yang rusak, Tetapi jika tentu saja kami memiliki kontrak garansi 12 bulan - Benar? Salah?
Bahkan setelah panggilan telepon dan email terus-menerus, perusahaan manajemen gagal mengirimkan catatan yang tepat kepada kami, dan mereka tidak memberi kami informasi tentang masalah pemeliharaan, penyewa pergi, penyewa tidak membayar sewa tepat waktu - semua hal standar yang biasa diharapkan orang dari perusahaan manajemen ';tepat'; yang membebankan biaya sewa 10% sebagai biaya.
Dan kerumitan saya telah memindahkan perjanjian manajemen ke perusahaan lain adalah cerita lain untuk hari lain ketika bisa diceritakan.
Ok, jadi, ini seperti pekerjaan membangun yang tidak benar dan kurangnya manajemen yang tepat oleh departemen yang menangani penyewa. Bukan jenis layanan yang diharapkan dari sebuah perusahaan yang melakukan pemasaran nasional begitu banyak, tetapi tentu saja, karena dari perusahaan profil tinggi, Anda akan berpikir mereka akan memperbaiki masalah. Kanan? Salah!
Jadi karena semua masalah ini, saya sekarang sudah mulai melakukan penyelidikan yang sangat intensif terhadap perusahaan ini, dan metode yang digunakan untuk mengemas penjualan rumah-rumah ini..
Kemudian diketahui bahwa sebagian besar rumah-rumah ini telah dibeli oleh pengembang sekitar tiga sampai empat bulan sebelum menjualnya, dengan harga sekitar 90.000 - dalam kata pengembang - mengabaikan rumah-rumah yang benar-benar hancur; 3 properti tempat tidur yang memiliki ruang bawah tanah terbuka, dan atau konversi atap dilakukan, jadi menambahkan sebanyak 2, 3 atau bahkan 4 kamar tidur lagi, dan konon dikonversi ke standar tertinggi untuk keperluan HMO, dan ini dijual kepada kami untuk berkeliling? 249.950 hingga? 325.000 dan lebih tinggi.
Ding Ding Ding - Alarm Bells...
Mengapa kami cukup senang membelinya - karena semuanya datang dengan penilaian RICS (Royal Institute of Chartered Surveyor) pada nilai properti dan pendapatan sewa yang diantisipasi..
Semua yang cocok dengan klaim pengembang.
Tetapi ketika kita perhatikan bahwa beberapa investor dari kelompok lain memiliki beberapa rumah yang sama diambil alih - karena mereka tidak mendapatkan sewa, dan akibatnya tidak mampu membayar hipotek, dan penilaian semuanya datang sekitar? 80.000 hingga? 100.000 DI BAWAH NILAI MORTGAGE!
Investigasi kami sendiri kemudian menemukan bahwa banyak dari properti ini telah dinilai oleh perusahaan yang sama, dan untuk perbandingan, mereka telah menggunakan properti oleh pengembang yang sama pada formulir penilaian.
Kami telah menemukan contoh di mana hipotek yang diberikan kepada mereka:-
? Tidak berlaku untuk beberapa rumah hunian - jadi mengapa diberikan pinjaman?
? Tidak akan dikabulkan seandainya bank tahu properti itu sudah disewa, dan tidak dijual sebagai kepemilikan kosong. Jadi mengapa hipotek diberikan?
? Tidak akan diberikan jika penilaian sewa penilaian itu tidak realistis. Jadi pinjaman diberikan pada informasi yang salah. Jika investor memasukkan angka sewa, mereka mungkin akan melakukan penipuan hipotek.
? Tidak akan memberikan pinjaman (terutama bunga saja) jika angka penilaian sebenarnya telah diketahui.
? Tidak akan memberikan 85% dari nilai yang diasumsikan seandainya mereka tahu Deposit Berbakat dibayarkan (bersama dengan biaya legal dan lainnya oleh pengembang). Pengacara itu sadar, seperti broker, jadi mengapa pemberi pinjaman tidak diberitahu?
Sekarang, ketika saya suka menganggap diri saya sebagai ';investor yang cerdas';, mengetahui bahwa deposito, uang tunai dll terjadi dan cukup sering memulai pasar properti saat bepergian, saya telah memberi tahu pengacara saya mengenai apa sisi kesepakatannya. , broker memberi tahu saya apa kesepakatannya, jadi tidak masalah?
Salah ... Saya kemudian mengetahui bahwa baik pengacara maupun broker tidak memberi tahu pemberi pinjaman.
Di suatu tempat di sepanjang garis, ada yang salah di sini.
Pertanyaannya adalah - Apakah itu kesalahan:-
?Pengembang?
?Pengacara?
?Pialang?
?Investor?
Dalam masyarakat di mana peraturan yang mencakup pengacara, broker, pinjaman hipotek, dan penilai tampak cukup ketat, saya harus mengatakan saya pikir ada sesuatu yang salah di sini, di mana investor individu yang malang dapat masuk ke dalam perangkap yang tidak diatur seperti itu!
Jika Anda merasa telah terlibat dalam penipuan properti investasi, dan ingin melihat apakah ada orang lain di kapal yang sama, silakan kunjungi blog saya di mana Anda dapat menyuarakan pendapat Anda, dan bahkan menambahkan nama Anda ke daftar terstruktur jika Anda inginkan agar kami dapat membangun basis data acara serupa yang dapat dengan mudah dianalisis untuk mengenali tren, atau diteruskan ke ';Watchdog'; misalnya. Cara Membeli Properti Investasi Sudahkah Anda mencapai titik dalam hidup Anda di mana Anda tahu Anda harus melakukan sesuatu untuk meningkatkan pendapatan pensiun Anda atau Anda ingin menemukan cara untuk meningkatkan uang pengeluaran Anda Artikel ini akan memberikan latar belakang yang diperlukan untuk membantu Anda menemukan properti investasi yang menguntungkan. Berbekal tujuan investasi properti Anda, sekarang saatnya untuk keluar dan mencari properti yang menguntungkan..
Namun, sebelum memulai pencarian, Anda harus ingat bahwa kami akan mencari properti investasi tempat kami bisa mendapat untung dari penjual yang termotivasi. Jika penjual tidak termotivasi, Anda tidak akan dapat menegosiasikan penawaran yang bagus. Saya akan mengulanginya lagi, Anda mendapat untung saat Anda membeli bukan saat Anda menjual. Jalan dimulai dengan mengembangkan daftar properti potensial menggunakan profil yang Anda kembangkan selama sesi tujuan Anda - lihat artikel sebelumnya :Cara sukses dalam Investasi Properti:. Ada beberapa sumber properti:
Agen Real Estat. Anda akan mendapatkan hasil yang lebih baik jika Anda meluangkan waktu untuk mewawancarai beberapa profesional Real Estat dan bertanya kepada mereka apakah mereka memiliki properti investasi sendiri. Jika Anda dapat menemukan salah satu profesional ini di daerah Anda, pegang mereka. Mereka akan memahami kebutuhan Anda dan mereka akan sangat berharga membantu mencapai tujuan Anda. Agen real estat dapat menjadi sumber properti investasi yang undervalued. Setelah mereka mengenal Anda, mereka akan mencari Anda setiap kali ada properti bagus di meja mereka. Mereka juga dapat membantu Anda menentukan nilai pasar properti potensial. Agen Anda dapat memberi Anda daftar semua properti investasi yang memenuhi persyaratan Anda.
Foreclosures Lists: Ini adalah cara favorit saya untuk menemukan properti investasi. Alasan utama penyitaan adalah pembayaran yang tidak terjawab karena gangguan pekerjaan, perceraian, dan masalah kesehatan. Cara termudah untuk mendapatkan daftar ini adalah dengan melakukan pencarian internet di salah satu mesin pencari utama untuk kata-kata :daftar penyitaan:. Harga berlangganan bulanan bervariasi dari $ 28 hingga $ 35. Uang ini dihabiskan dengan baik. Saya telah menemukan properti investasi yang sangat bagus menggunakan metode ini. Misalnya pada tahun 2003, saya menemukan sebuah rumah berusia 4 tahun dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi di lingkungan yang bagus. Saya tahu ini adalah kesepakatan yang bagus karena bank meminta $ 87.000 dan harga penjualan asli adalah $ 105.000 dua tahun sebelumnya.Selain itu, penilai pajak telah menilai properti ini sebesar $ 106.000. Anda dapat memperoleh semua informasi ini tanpa meninggalkan rumah Anda. Internet adalah alat yang luar biasa untuk mendapatkan informasi. Setelah melihat rumah itu Saya memutuskan bahwa ini adalah kesepakatan yang sangat baik. Agen Real Estat hampir jatuh dari kursinya setelah dia melihat tawaran awal saya $ 69.000. Setelah negosiasi lebih lanjut, saya akhirnya membeli properti investasi untuk $ 72.000. Nilai yang dinilai saat ini adalah $ 115.000.
Untuk menggunakan metode ini, Anda perlu mengambil langkah-langkah berikut:
• Tinjau daftar penyitaan harian untuk area Anda
Ђў Pilih properti yang telah ada dalam daftar selama kurang dari 30 hari
• Lingkari properti investasi yang sesuai dengan anggaran Anda.
• Berikan perhatian khusus pada properti yang terletak di lingkungan yang bagus. Mereka adalah yang pertama pergi.
• Hanya pilih properti yang berada dalam jarak 50 mil dari rumah Anda.
• Gunakan internet dan akses catatan pajak lokal dan dapatkan nilai pajak rumah.
Ђў Gunakan internet untuk mengakses zillow.com. Situs ini akan memberi Anda petunjuk lain tentang nilai properti.
• Mintalah Agen Real Estat Anda untuk menunjukkan properti investasi Anda .
• Jika ini adalah properti investasi pertama Anda, Anda mungkin ingin membawa kontraktor umum bersamamu atau orang yang tahu tentang perbaikan. Mereka akan memberi tahu Anda jika properti memiliki masalah besar.
• Setelah Anda melakukan semua langkah ini, Anda harus siap untuk mengajukan penawaran. Ini adalah salah satu langkah terbaik jika Anda menikmati negosiasi. Ini akan menjadi topik untuk artikel saya berikutnya.
Metode lain untuk menemukan properti investasi yang jarang saya gunakan meliputi: koran lokal, majalah real estat, berkeliling, situs web pemerintah, selebaran, berbicara dengan kamar dagang setempat.
Dibutuhkan sedikit atau usaha untuk mengenali kesepakatan yang menguntungkan. Namun, artikel ini telah membuat Anda jauh di depan pesaing Anda. Ini adalah artikel kedua dalam seri :Bagaimana cara sukses dalam investasi properti:.