Investasi real estat sangat mirip dengan membeli saham; idealnya Anda ingin membeli rendah dan menjual tinggi. Meskipun Anda tidak menghasilkan uang sampai kedua sisi transaksi selesai (yaitu membeli dan menjual), ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk memastikan bahwa Anda masuk dengan harga yang besar sebelum Anda membeli. Dengan kata lain, investor berpengalaman pertama-tama akan menentukan apakah dia mendapatkan properti dengan harga yang mahal sebelum membelinya. Di sinilah kebanyakan pemula dalam investasi real estat gagal. Para pemula biasanya membayar terlalu banyak dalam proyek investasi awal mereka karena kurangnya pengetahuan dalam memperkirakan nilai pasar properti saat ini. Kemudian, sebagian besar investor pemula ini tidak memiliki banyak modal untuk membiayai investasi mereka yang terlalu mahal. Membayar berlebih membuat mereka enggan dan membuat mereka gagal untung dalam investasi real estat. Anda mendapatkan fotonya.
Menghitung Struktur Modal Berbasis Nilai Pasar
Anda dapat melihat pentingnya bagi semua investor real estat untuk mengetahui cara memperkirakan nilai pasar saat ini (CMV) yang tepat dari sebuah properti. Dengan cara ini, agen atau pengembang tidak akan mengambil keuntungan dan menjual properti Anda dengan harga lebih dari nilai saat ini. Sebagai seorang investor, Anda ingin mendapatkan properti dengan ekuitas bawaan tanpa membayar lebih. Anda akan dapat mengetahui apakah suatu properti menawarkan penawaran terbaik ketika Anda tahu bagaimana memperkirakan nilai pasar saat ini.
Sayangnya, tidak ada situs tunggal di web atau sumber lain untuk mengetahui nilai pasar saat ini, terutama untuk properti investasi. Anda tidak akan menemukan nilai standar untuk properti real estat, tidak seperti mobil atau barang properti pribadi lainnya yang dapat Anda beli secara online. Setiap properti atau proyek real estat memiliki keunikan tersendiri. Ada beberapa faktor yang menentukan nilai pasar properti atau proyek saat ini yang mencakup lokasi, tampilan, ukuran, dan potensi pendapatan. Kurangnya satu nilai tetap untuk properti investasi akan membutuhkan setidaknya metode standar atau terpadu dalam memperkirakan nilai pasar saat ini secara akurat. Berita baiknya adalah ada berbagai teknik yang dapat digunakan oleh investor real estat untuk memperkirakan nilai saat ini. Mari kita tentukan dulu istilah berbeda yang mungkin Anda temui saat memperkirakan nilai properti saat ini.
Nilai Pasar Didefinisikan
Nilai Pasar didefinisikan oleh National Appraisers Institute Institute sebagai:? Harga yang paling memungkinkan dimana properti harus membawa pasar yang kompetitif dan terbuka di bawah semua persyaratan yang diperlukan untuk penjualan yang adil, pembeli dan penjual, masing-masing bertindak dengan hati-hati, berpengetahuan luas dan mengasumsikan harga tidak terpengaruh oleh stimulus yang tidak semestinya.? Dalam istilah awam, nilai pasar properti adalah harga yang akan dibayar kebanyakan orang dalam kondisi saat ini.
Nilai yang Dinilai V. Nilai yang Dinilai
Pembeli dan penjual rumah sering menggunakan istilah nilai yang dinilai dan nilai yang dinilai secara bergantian. Tapi apa arti istilah ini sebenarnya?
Nilai yang dinilai adalah jumlah yang digunakan oleh pemberi pinjaman untuk mendasarkan pada jumlah yang akan mereka pinjamkan kepada pembeli. Ini ditentukan oleh, misalnya, penjualan rumah yang sebanding di daerah itu, lokasi properti, jenis konstruksinya, jumlah kamar, dan ukuran total. Nilai ini ditentukan oleh penilai berlisensi dengan menggunakan metode penilaian yang tepat untuk properti.
Nilai yang dinilai, di sisi lain, digunakan terutama untuk tujuan pajak. Rumah dievaluasi oleh penilai pajak berdasarkan harga jual properti yang sama baru-baru ini dan juga perbaikan yang dilakukan pada properti. Karena praktik penilaian berbeda-beda untuk setiap komunitas, nilai properti yang dinilai bukan merupakan indikator yang baik dari nilai pasarnya.
Metode Penilaian yang Berbeda
Penilai menggunakan tiga teknik dalam memperkirakan nilai properti. Ini adalah Metode Penghasilan, Metode Biaya Penggantian, dan Perbandingan Metode Penjualan.
Metode Penghasilan
Metode pendapatan, yaitu Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan, digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan seperti perumahan sewa dan properti komersial. Ini adalah nilai sekarang dari hak masa depan atas pendapatan. Nilai dihitung sebagai: Nilai = (Pendapatan Operasional Bersih) / Tingkat Kapitalisasi
di mana pendapatan operasional bersih (NOI) adalah setiap tahun, dan? Tutup? harga ditentukan untuk properti yang menghasilkan pendapatan serupa yang telah terjual (juga secara tahunan). Sebagai contoh, properti penghasil pendapatan yang sebanding menghasilkan pendapatan bersih tahunan $ 30000 dan dijual seharga $ 200000. Dalam hal ini, Cap Rate adalah $ 30000 / $ 200000, atau 0,15, atau 15%. Beberapa hal menarik yang perlu diperhatikan adalah bahwa untuk suatu NOI yang diberikan, ketika Cap Rate meningkat, nilainya turun dan ketika cap rate turun, nilainya naik.
Untuk rumah keluarga tunggal dan dupleks, Pengganda Sewa Kotor (GRM) biasanya digunakan:
GRM = (Harga Penjualan) / (Sewa Bulanan)
Di sini, GRM dihitung untuk 4-5 perusahaan dan kemudian berlaku untuk menentukan nilai properti subjek.
Metode Biaya Penggantian
Metode Penggantian Biaya, a.k.a. Metode Biaya, atau penilaian dengan penjumlahan, didasarkan pada prinsip substitusi dan paling dapat diandalkan untuk? Properti Tujuan Khusus ,? properti sekali pakai, properti yang tidak memiliki komponen penjualan, atau pendapatan sesuai nilai. Pendekatan Biaya terdiri dari 5 langkah: 1. Perkirakan nilai tanah seolah-olah kosong dan dimanfaatkan sebaik-baiknya 2. Perkirakan biaya saat ini dari konstruksi pengganti baru dan setiap perbaikan situs 3. Perkirakan jumlah penyusutan struktur dari fisik kemunduran, keusangan fungsional dan / atau keusangan lokasi 4. Kurangi depresiasi dari estimasi biaya konstruksi baru 5. Tambahkan nilai estimasi tanah ke biaya penyusutan struktur dan perbaikan lokasi untuk menentukan Total Nilai Perkiraan Nilai
Dalam bentuk matematika, pendekatan ini dapat dijelaskan dengan:
Nilai Perkiraan = Nilai Tanah + Biaya Penggantian / Reproduksi Baru? Penyusutan
Metode Perbandingan Penjualan
Perbandingan pendekatan penjualan menentukan nilai pasar properti dengan menganalisis penjualan terbaru properti serupa. Pendekatan ini didasarkan pada standar bahwa tidak ada investor akan membayar lebih dari yang dia lakukan pada investasi serupa. Comps? ditentukan untuk properti dan proyek yang serupa dan kemudian penyesuaian dibuat untuk perusahaan untuk membandingkannya dengan properti subjek. Biasanya, Anda akan mulai dengan 3 hingga 5 penjualan baru-baru ini dan kemudian pindah dari sana dengan penyesuaian Anda. Penyesuaian dilakukan untuk penyesuaian harga karena setiap kompartemen dijual, perbedaan dalam fasilitas, fitur fisik, dll. Setelah Anda menentukan harga pasar yang disesuaikan untuk kompas Anda, Anda kemudian dapat mengkorelasikan hasil Anda (yaitu memberi bobot lebih besar pada komps yang lebih mirip ke properti subjek Anda). Untuk alasan ini dan lainnya, selalu terbaik untuk memulai dengan perusahaan yang sedapat mungkin sama dengan properti subjek (yaitu membandingkan apel dengan apel dalam hal ukuran, jenis konstruksi, kondisi, lokasi, penggunaan akhir, dll.).
Menilai Penilaian
Sebagai seorang investor real estat, Anda harus melakukan pekerjaan rumah Anda sendiri sebelum masuk ke dalam suatu kesepakatan, termasuk memperkirakan nilai saat ini dari properti yang akan Anda investasikan. Untuk fungsi ini, Anda dapat mengambil langkah awal Anda sendiri dalam memperkirakan nilai pasar saat ini , atau Anda mungkin ingin meminta bantuan seorang profesional di bidang ini; seorang profesional yang dalam jangka panjang dapat menjadi anggota berharga dari tim investasi Anda? dan siapa yang dapat membantu menjelaskan metode terbaik untuk menentukan nilai investasi tertentu yang sedang Anda pertimbangkan.
Anda juga dapat melakukan perbandingan dan estimasi Anda sendiri atas nilai properti saat ini sebagai titik awal. Karena Anda mengetahui kemampuan keuangan Anda sendiri untuk investasi, Anda dapat menggunakan estimasi Anda sendiri untuk menentukan properti mana yang sesuai dengan anggaran Anda. Pastikan saja bahwa ketika Anda menggunakan perbandingan penjualan untuk memperkirakan nilai saat ini, Anda melakukan perbandingan apel dengan apel untuk mendapatkan perkiraan terdekat.
Untuk investor real estat, nilai pasar saat ini dari sebuah properti adalah konsep yang HARUS dipahami. Untuk memastikan bahwa Anda selalu mendapatkan penawaran terbaik dan investasi dengan harga yang tepat, Anda harus tahu bagaimana memperkirakan nilai pasar properti saat ini. Anda dapat memulai dengan pekerjaan Anda sendiri dan kemudian meminta bantuan profesional dalam mendapatkan nilai yang dinilai dari penilai berlisensi. Para ahli ini dapat memberi Anda nilai saat ini yang lebih akurat dari properti-properti pilihan Anda karena mereka lebih berpengetahuan tentang metode penilaian yang paling tepat serta kondisi pasar real estat saat ini. Either way, dengan memahami dan memperkirakan nilai pasar, Anda tidak akan berakhir dibebani dengan investasi yang terlalu mahal dalam jangka panjang.